Combien faut-il d’argent pour acheter un viager ?

5 comments on "Combien faut-il d’argent pour acheter un viager ?"

Suite à la lecture du guide Les clés de l’achat en viager, Laurent me demande Combien d’argent faut-il investir pour acheter un viager ? La question est intéressante pour un débutant dans l’investissement viager mais la réponse n’est pas si simple…

En effet, la première réponse que l’on pourrait faire est « Cela dépend de… ».

Cela dépend du bien immobilier que l’on désire acheter. Que cela soit un appartement ou une maison, la différence de volume et la localisation modifient le prix d’acquisition.
Comme pour tout achat immobilier, il faut comparer ce qui est comparable…

Le bouquet minimum pour acheter un viager

Toutefois, la question est de savoir « Quel est le prix minimum d’un bien en viager ? »

En me basant sur la liste des annonces viager, j’ai établi cette petite liste de 1er prix pour l’acquisition d’un bien en viager :

  • 15000 € pour une maison en Rhône-Alpes
  • 17000 € pour une maison sur la côte Ouest
  • 17000 € pour une maison dans le Centre
  • 20000 € pour un appartement en région parisienne
  • 30000 € pour un appartement sur la Côte d’Azur

J’ai pris les biens qui représente un minimum d’intérêt.
On peut trouver des biens immobiliers moins chers mais ils possèdent souvent un ou plusieurs défauts (petites dimensions et/ou qualité moindre).

Cette liste est basée sur le prix du bouquet, soit le montant que l’on apporte le jour de la vente.
D’après cette liste, on peut donc répondre que l’apport minimum pour acquérir un viager est de 15000 € en Province et de 20000 à 30000 € en région parisienne ou en Provence.

Un bouquet qui n’est pas un bouquet final

Le bouquet n’est qu’une 1ère part du prix à payer pour l’achat d’un viager.
En général, le bouquet ne dépasse pas plus de 30% de la valeur du bien en viager, son montant augmente mécaniquement avec l’âge du vendeur.

En effet, le bouquet et de la rente sont déterminés par la valeur libre du bien sur le marché et l’espérance de vie du vendeur. Plus ce dernier est âgé (et sa durée de vie restante diminuant), plus la répartition de la valeur du bien immobilier entre le bouquet et la rente est limitée.

Conclusion

On peut donc investir dans un viager pour moins de 20000 euros ce qui est relativement abordable. Même si ce prix comprend les frais d’agence (sauf pour une vente viager entre particuliers), n’oubliez pas la particularité du calcul des frais de notaires pour un viager.

5 commentaires on "Combien faut-il d’argent pour acheter un viager ?"


  1. Salut Fabrice,

    Dans tous les cas, l’immobilier, que ce soit en viager ou sous n’importe quelle forme, suivent les mêmes « lois »… des prix très élevés dans certains secteurs et faibles dans les régions les plus reculées. Néanmoins je suis étonné des apports « 1er prix » pour la région Parisienne et la Côte d’Azur! Peut-être que ça correspond à une très petite surface?

    A bientôt
    Damien

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  2. Il faut dire que cette question est en effet difficile car le viager est très aléatoire et l’on a du mal à définir un montant exacte. Le viager est un paiement échelonné et le montant dont on peut définir à l’avance c’est le prix à payer après conclusion du contrat et le prix à payer à une période répétitive. Mais pour ce qui est du prix total, ceci dépend de la durée de vie du crédirentier.

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  3. Merci pour cet article très intéressant sur le viager et les prix des différentes maisons que l’on peut trouver sur le marché du viager.

    Cordialement

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  4. Je pense qu’il faudrait ajouter le sud-ouest dans votre liste et préciser si ces montants sont pour du viager occupé ou libre.

    En effet, les prix donnés pour la « côte ouest » sont extrêmement divers du nord au sud. Si bien qu’on peut tabler sur des prix plus proches de ceux de la côte d’azur sur certaines zones touristiques du sud. Alors que du côté de la vendée ou du nantais par ex, les prix sont plus bas pour un bien plus spacieux, ou offrant des prestations plus intéressantes.

    C’est surtout le montant du bouquet qui était avancé ici. Or, pour le viager libre, la plupart du temps ici en Aquitaine, ce sont soit des ruines, soit des terrains non viabilisés qui sont proposés avec un bouquet autour de 17 000 €.

    Les prix pour une petite maison (T2 T3 maxi, souvent sans terrain ou maisons de ville sans possibilité de se garer à proximité sont plutôt proposées avec un bouquet de l’ordre de 60 000 € et sont souvent loin de toutes voies d’accès rapide (route nationales, autoroutes, grosse départementale, accès ferroviaire…), certaines sont proches d’une centrale nucléaire, pas vraiment l’endroit où l’on voudrait finir ses vieux jours.

    Dès qu’on entre dans des biens un peu plus adaptés à une vie de famille, ou à une maison pour y finir sa vie, nous atteignons des records (parfois certains vendent avec un bouquet digne d’un prix de vente normal, et donc inaccessible pour de petits épargnants qui voudraient bien aussi avoir la chance de devenir propriétaires, mais qui n’ont aucune possibilité de contracter de prêt bancaire seul, même en étant fonctionnaire…

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  5. que faire en cas de vente de la maison achetée en viager par l’acheteur initial qui a signé le contrat,si la rente n’est plus versée?

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