Calcul des frais de notaire pour un viager

134 comments on "Calcul des frais de notaire pour un viager"

Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’un viager ?” est une question que les lecteurs du blog me posent souvent. Aujourd’hui, je vous explique en détail ce calcul pour chaque type d’achat en viager.

Qu’appelle-t-on les frais de notaire ?

Les frais de notaire correspondent :

  • aux honoraires du notaire,
  • à la TVA applicable sur cette rémunération,
  • les droits et les taxes pour l’Etat comprenant :
    • les droits d’enregistrement,
    • la taxe de publicité foncière,
    • les taxations complémentaires,
    • la TVA applicable sur le bien
  • les divers droits de timbre fiscaux,
  • les débours et les émoluments du notaire qui remboursent les dépenses engagés par le notaire auprès de l’administration (acte d’état civil, état conservation des hypothèques, cadastre…)

Qui paie des frais de notaire ?

Comme pour toute vente immobilière, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur.

Le tarif des notaires est réglementé et fixé par l’Etat (Décret du 8 mars 1978, du 16 mai 2006, du 21 mars 2007 et du 17 février 2011).
Le détail des frais de notaire pour une vente immobilière est donné sur Wikipedia.

Calcul des frais de notaire pour un viager libre

Pour rappel, le viager libre est un bien qui n’est pas occupé par le vendeur. Pour ce type de viager, les frais de notaire sont calculés de la même façon que pour les autres ventes immobilières.

Calcul des frais de notaire viager à terme

Le viager à terme s’apparente à une vente à crédit. La valeur finale est connue car le nombre de mensualités est défini au départ du contrat viager. Donc, en toute logique, les frais de notaire sont calculés sur la totalité de cette valeur connue.

Calcul des frais de notaire pour un viager occupé

avertissement frais de mutation viager occupé

Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur reste à vie dans son bien. Pour compenser cette occupation, une déduction est faite sur le prix de la valeur du bien. Cet abattement n’est pas soumis aux frais de notaire car non transmis à l’acheteur.

Simulation de frais de notaire pour un viager occupé

Pour un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros vendu en viager occupé, un abattement de 40% est déduit soit 40.000 euros. Ainsi, la valeur fiscale est de 60.000 euros. C’est sur ce montant que sont calculés les frais de notaire.

Enfin, sachez que le paiement ou non d’un bouquet pour un viager n’impacte pas le montant des frais de notaire.

134 commentaires on "Calcul des frais de notaire pour un viager"


  1. Bonsoir,
    Merci pour ce blog si intéressant lorsqu’on souhaite se lancer dans l’achat en viager.
    Nous sommes actuellement en pourparlers avec le notaire qui peine à nous renseigner sur le calculs des frais de mutations (achat d’un viager occupé) ;
    Pourquoi, dans votre exemple, l’abattement est-il de 40% ?
    Merci beaucoup !

    Répondre

    1. Bonjour Marie,

      L’abattement correspond au droit d’usage et d’habitation (DUH) lorsque le vendeur occupe le logement qu’il vend en viager occupé.
      Il peut correspondre :
      – soit au nombre d’années de son espérance de vie multiplié par le loyer constaté localement pour ce bien,
      – soit au barème de l’usufruit du Code général des impôts.

      L’usufruit ou le DUH du vendeur n’est pas transmis à l’acheteur. Donc, il n’a lieu à payer des droits et des émoluments sur cette valeur non transmise car conservée par le vendeur.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

    2. Bonjour j’ai récemment signé une promesse de vente pour un viager occupé avec une dame de 64 ans le bien a une valeur vénale de 145 000 euros et la rente est de 201 euros mensuelle. Mais une fois les 3 mois passés la notaire calque ses honoraires sur la valeur vénale alors que c’est sur la valeur occupée que nous nous sommes mis d’accord. Quel est le texte de loi qui prouve mes dires. Cordialement.

      Répondre

  2. Bonjour Fabrice,

    Un grand merci pour votre réponse. Elle confirme ce que je pensais, même si mon notaire s’entête à utiliser le barême d’usufruit des impôts qui n’est pas à mon avantage.
    Je vais essayer de trouver un notaire un peu mieux formé au viager, votre réponse me redonne l’envie de continuer à faire valoir mes droits en dépit du parcours du combattant que cela représente (j’ai déjà eu un mal fou à faire accepter au notaire que les droits de mutation et de notaires se calculent sur la valeur occupée du bien !)
    Merci encore pour ce que vous faites !
    Bien cordialement,

    Marie

    Répondre

  3. Bonjour,

    Juste une question : j’ai 2 maisons, 1 occupé par moi même, l’autre est libre.

    Pourrai-je avoir 2 viagers séparés sur chaque maison.

    Merci de me donner une réponse

    Répondre

    1. Bonjour,

      Je pense qu’il n’y a aucun inconvénient à avoir 2 viagers séparés. C’est de toute façon nécessaire pour estimer la valeur de chaque bien s’il ne forme pas un ensemble foncier unitaire.

      Fabrice

      Répondre

    2. Bonjour
      Je viens de voir votre message, étant moi même à la recherche d un viager libre.
      J aimerai avoir des informations sur le bien ( localisation…)que vous envisagez à vendre en viager libre.

      En vous remerciant.

      Sara.A

      Répondre

  4. Bonsoir,
    Nos enfants veulent acheter en viager un appartement d’une valeur de 120000 euros, le bouquet est de 65000 euros et occupé avec une rente mensuelle de 200 euros . Pouvez-vous me dire sur quelle somme de calcule les frais de notaire ( les 40 % que vous mentionnez dans votre explication se calculent-ils sur la valeur initiale ou sur le bouquet) ?

    Merci de votre blog très intéressant.

    Roselyne

    Répondre

    1. Bonjour Roselyne,

      Merci pour votre appréciation sur le blog.

      Les frais de notaire se calculent sur la valeur occupée.
      Elle correspond, pour un viager occupé, à la valeur vénale – l’abattement pour occupation du bien (variable selon l’âge du ou des vendeurs).
      Cette valeur occupée est aussi appelée valeur fiscale. C’est sur cette dernière que le notaire calcule les droits de mutation.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

      1. par sympathie et amitié , un vieil ami de 83 ans me propose de racheter son petit appartement d’une valeur immobiliere de 120 000 euros car il n’a pas d’héritier direct et aimerais que je garde ce bien comme pied à terre plus tard .
        Pour réduire les frais il s’agirait d’un viager occupé ( il vient régulièrement dans son appartement qui est sa résidence secondaire ) car je ne suis surtout pas pressé d’occuper les lieux ; le bouquet pourrait etre de 24 000 euros mais mon notaire a calculé selon la table de mortalité , une rente de 830 euros mensuels impossible pour moi .
        Le propriétaire souhaite d’annuler cette rente mais je crains que ça ne soit impossible …Quelles sont les solutions légales et possibles pour amortir cette énorme dépense mensuelle que je ne pourrai pas assumer et qui contrarie le propriétaire qui voit son souhait de me laisser ce bien , quasi irréalisable .
        Hériter de ce bien m’obligerait tout autant puisque pour le garder il faudrait régler 60% de sa valeur en droit de succession .
        Que pouvons nous faire en toute légalité ?
        Merci de vos conseils .
        Marc .

        Répondre

  5. Bonjour,

    J’étudie le cas du viager, me renseignant chez deux notaires, je me retrouve avec des réponses différentes.

    Etant propriétaire, et voulant acquérir un bien par viager, le premier notaire m’indique que les frais seront de 6.5 % vu que le revenu cadastral est < 750 euros.

    Deuxième notaire m’indique que les frais seront de 12.5% étant déjà propriétaire.

    Qui a raison, qui a tort ….

    Suis un peu perdu..

    D'avance merci

    Répondre

    1. Bonjour Christophe,

      Malheureusement, je ne peux pas répondre à cette spécificité fiscale de la Belgique, car je ne maîtrise pas encore assez bien les spécificités du viager belge.

      Je laisse les lecteurs du blog vous répondre s’ils connaissent ces informations.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

    2. Cher Christophe,

      Pour la Belgique, renseignez-vous sur le net en lisant des informations sur des sites professionnels comme par ex. notaire.be et prenez contact avec d’autres notaires 😉
      Les sites immobiliers donnent aussi des informations mais il vaut toujours mieux aller sur les sites directs professionnels.
      Normalement, dans le cadre d’un achat, même en viager, vous ne pouvez pas être propriétaire (sauf exception à voir le cas échéant) d’une première habitation, en tout cas, par ex en Wallonie pour avoir 6% (et pas 6,5%) au lieu de 12,5% de droits d’enregistrement.
      J’ai été récemment visité un viager libre en Wallonie et l’agent immobilier signalait les frais réduits si seule habitation.

      Cordialement,
      Rosaline

      Répondre

    3. Bjr Christophe, la réduction des droits d’enregistrement de 6% prévue par l’article 53CE ne peut s’appliquer que pour le premier et seul bien immobilier que l’on possède et est soumise à des conditions d’occupation et au montant du revenu cadastral entre autres. ( 750 en l’occurrence).Si vs êtes propriétaire d’un autre immeuble( sauf acquis par succession mais voir les conditions) le DE est de 12,50%.

      Répondre

  6. bonjour je souhaite acheté un bien en viager parsiellement occupé a 50/50 part le proprietaire et moi meme, la valeur du bien libre est de 200 000 euros nous sommes tombé d accord avec la proprietaire agé de 67 ans pour un bouquet de 40 000 euros et une rente mensuel de 400 euros et il possible de conservé legalement cette accord financier et quelle sera le prix des frais de notaire
    merci arnaud

    Répondre

    1. Bonjour Arnaud,

      Je vous recommande de contacter un agent immobilier spécialisé en viager ou un notaire aguerri afin d’établir un contrat viager partagé.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  7. Bonjour,

    pouvez vous me dire si après un achat en viager,
    On peut vendre et/ou louer ??
    Si l’acheteur decède avant comment ça se passe !?

    Cdlt

    Répondre

    1. Bonjour,

      Vous pouvez mettre en location un viager libre ou au terme d’un viager occupé (libération ou décès du crédirentier).

      Si l’acheteur décède avant, ceux sont les héritiers qui prennent le relais. Du moins, cela rentre dans le patrimoine de la succession de l’acheteur décédé.

      La vente d’un viager est possible à tout moment dans les mêmes conditions que le contrat viager initial.
      Au terme du contrat viager, vous êtes libre de disposer de votre bien immobilier comme bon vous semble.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  8. bonjour,

    je vends une villa en viager libre 350000 € avec un bouquet 120000 € et une rente
    de 1300 € jusqu’au dernier vivant,comment sont calculés les frais de notaire et à quel
    taux .

    merçi raymond

    Répondre

  9. Bonjour,je souhaite acheter en viager occupe une village 100000€,
    Est il plus intéressant de mettre un bouquet ?
    Les héritiers peuvent ils intervenir ?
    Combien sera la rente ?
    Combien seront les frais de notaire ?
    Merci.

    Répondre

  10. Bonjour,

    Je souhaite acheter une maison en viager estimée à 120 000 euros. Elle est occupée par le vendeur. A combien s’élèvent les frais d’actes notariés car j’ai entendu parler d’un abattement de 40 % pour les ventes en viager ? Merci. Cordialement.

    Répondre

    1. Bonjour Manuella,

      Normalement, le notaire doit tenir compte de la valeur du droit d’usage et d’occupation qui est pratiqué dans la transaction viagère. Cette valeur n’étant pas transmise à l’acquéreur, il n’y a pas de raison qu’il paie des droits d’enregistrements sur celle-ci.
      Attention, l’abattement de 40 % n’a rien de fixe. Il faut tenir compte de la valeur économique de l’occupation (loyer pratiqué) et de la durée théorique de viager. Les professionnels du viager vous fournissent ces calculs lorsqu’ils proposent un viager à la vente.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

      1. Bonjour,

        Quel est l’article précis du code des impôts qui détaille les droits de mutation dans le cadre d’une vente viagère. J’ai trouvé l’article 669 du Code Général des Impôts.

        Cet article explique t-il bien comment déduire en fonction de l âge dans le cas d’une vente en viager occupé ?

        Répondre

  11. j’ai 67 ans et une maison (d’environ 230000 euros) divisée en 2 appartements. J’habite l’un d’eux et je loue le 2 ème.
    Combien puis-je demander en bouquet au maximum, même sans rente ?

    Répondre

  12. Bonjour,

    Ne peut-on remplacer la rente par des services:

    Exemples: l’acheteur nous rend beaucoup de services, nettoyage, préparation de repas, courses, lessives, repassages, compagnie, vu que nous sommes handicapés.

    Un grand merci pour votre réponse et pour votre site très bien expliqué.

    Répondre

    1. Bonjour Robert,

      Oui c’est possible.
      Il s’agît alors d’un bail à nourriture.
      Je vous recommande les conseils d’un expert dans la vente de viager pour réaliser ce genre de transactions peu commune.

      Fabrice

      Répondre

  13. Bonjour, avec mon mari nous sommes sur le point d’acheter un bien en viager et nous avons une question concernant les frais de notaire. Le bien est estimé à 280 000 € et le bouquet est de 169 000 € alors sur lequel de ces deux montants devront nous payés les frais de notaire ?
    Merci de me renseigner car l’agent immobilier n’a pas l’air très honnête !!

    Répondre

    1. Bonjour Marie,

      Les frais de notaire se calculent sur la valeur occupée du bien.
      Votre valeur libre est de 280 000 € (= valeur du bien sur le marché immobilier actuel).
      Le calcul viager prévoit un abattement pour occupation du bien qui est soustrait de la valeur libre.
      Cela donne la valeur occupée du bien. C’est sur ce montant que les frais de notaire devront être calculés.

      Pour rappel, le montant du bouquet n’impacte pas ce calcul des frais notariés pour le viager.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  14. Bjr, je cherche une réponse a ma question : je veux acheter un viager occupée pendant 10ans le bouquet est de 95000 € le moment ou elle le libère je payerai 800 € par mois comment on calcule les frais de notaire MERCI

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il manque trop d’informations pour faire une estimation des frais de notaire pour ce viager : notamment, l’âge du crédirentier et la valeur libre du bien.

      Répondre

  15. Bonsoir,

    Je voudrais connaitre les frais de notaire, je désire acquérir un viager à terme sur 10 ans, les informations qu’y m’ont été donné sont invraisemblable d’un notaire à un autre.
    C’est un viager à terme sur 10 ans, occupé par la propriétaire qui à 82 ans, le bouquet est de 34 000 euros, la rente de 200 euros, la valeur du bien estimé à 170 000 euros.
    Le bien est situé dans le rhone 69500.

    Merci de votre réponse

    Répondre

  16. Bonjour,
    est-ce que la proposition est correcte?
    Le frais de notaire me paraissent élevés non?

    VALEUR LIBRE DU BIEN viager libre à terme: 276 000 euros Fai

    BOUQUET : 42 000 euros ( dont 15 000 euros honoraires)

    Mensualité : 780 euros pendant 25 ans

    Valeur du bien retenu par le notaire : 241 780 euros
    (276 000 euros – 15 000 euros honoraires – 19 220 euros de mobiliers)

    Provision pour frais de notaire : 18 600 euros!

    Soit un paiement au comptant de 60 600 euros.

    Répondre

    1. Bonjour Denis,

      Oui, le calcul des frais de notaire pour cette vente à terme est correct.

      18 600 / 241 780 = 7,7 % de frais de notaire

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  17. Pour un bouquet de 50000 € un bien d une valeur de 200000 € occupe par une personne de 90 ans, on nous dit que les frais de notaire serait de de 15000 € cela me semble bien eleve ?
    Qu elle est le % appliqué par le notaire?
    Merci pour votre reponse

    Répondre

    1. Bonjour,

      Le montant de ces frais de notaire me semble correct.
      Il correspond à 7,5 % de la valeur du bien.
      Le versement ou non du bouquet n’entre pas en compte dans le calcul des frais de mutation pour l’achat d’un viager immobilier.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

      1. Ce que je comprends est que :
        La Valeur vénale du bien est 200000€.
        Le DUH est donc 20% pour un personne de 90ans soit de 40000€ .
        La valeur occupée est de 200000- 40000=160000€.
        Les frais de Notare sont de 15000/160000=0,093 soit 9,3%.

        Répondre

    2. Les frais s’élève dans ce cas à 6,5 % jusqu’au 31 Décembre 2019

      Répondre

  18. bonjour,

    j’ai acheter une maison en viager libre sans bouquet il y a 5 ans.
    je souhaite vendre la maison est ce possible et si oui dois je avoir l’accord de la personne en viager. je sais que je devrais quand meme payer la rente jusqu’au deces de cette personne.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Cette maison achetée en viager doit être en hypothèque de premier rang dans le contrat de vente en viager.
      C’est une garantie pour le crédirentier (le vendeur du viager) d’obtenir le paiement de la rente.
      Cette hypothèque vous empêche donc de revendre la maison de façon classique. Seule une « revente » du contrat viager libre est possible.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  19. Bonjour,
    Merci pour les informations que vous fournissez sur votre site, j’ai ainsi appris que les frais de notaire pour une vente en viager occupé sont calculés sur la valeur occupée du bien, mais je ne sais pas comment le calcul se fait. Pouvez-vous me dire sur quel montant les frais de notaire seront calculé pour cet achat?

    Informations: Valeur libre du bien 250 000€
    propriétaire homme de 57 ans
    achat en viager occupé
    Bouquet: 50 000€ et rente de 186€ / mois

    Merci pour votre réponse

    Répondre

      1. D’après le Tableau des Ages Article 669 du Code général des impôts,
        la valeur de l’usufruit est de 60% à 51ans.
        Soit une valeur de l’usufruit de 250000 x 0,60 = 150000 €.
        La valeur occupée du bien est de 250000 -150000=100000 €.

        Répondre

  20. Bonjour,

    Nous voulons acheter un bien en viager.
    Terrain agricole de 18000 m2 avec 4 Serres une maison pas finie et un local le tout en mauvais état. Valeur vénale 350000 bouquet 90000, rente 1800€, vente à terme à 12 ans. Viager libre.
    Pouvez vous m’indiquer le montant des frais de notaires ?

    Vous en remerciant par avance,
    cordialement,
    Sandra

    Répondre

  21. Bonsoir. Nous sommes un couple ayant dépassé 75 ans, sans héritier. Nous voulons vendre notre maison en viager à notre association chrétienne dont nous sommes membres actifs depuis plus de 20 ans. Est ce possible? La procédure est elle la même comme pour une vente normale? Merci de me répondre .

    Répondre

  22. Bonsoir,
    Je vis actuellement dans une maison qui appartient a mon oncle. Elle est dans une sci. Je souhaite en devenir propriétaire en minimisant les frais pour mon oncle et moi même. Je pense que la vente en viager a therme serait une bon compromis. Pouvons-nous le faire dans le cadre d’une vente par la sci. La maison est vendu 135000 euros. Il n’y aura pas de bouquet. Mon loyer est de 600 euros. Combien devrais-je payer de frais e notaire. Merci pour votre reponse.

    Répondre

  23. Bonjour , nous souhaitons acheter en viager ,la valeur vénale du bien est de 125000 E
    Je souhaite savoir à combien s’élève les frais de notaire?
    Merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Calculez environ 8% de la valeur vénale du bien soit 10 000 € dans votre cas.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  24. Merci Fabrice pour le lien vers mon article sur les frais de notaire.
    Heureux qu’il te plaise !

    Répondre

  25. Bonjour Fabrice, je vous remercie pour cet article que vous avez publié. Cela aidera beaucoup de gens intéressés par le viager à mieux comprendre le rôle du notaire dans le contexte. Par incompréhension du fait, beaucoup de gens prennent mal en effet les dus à rendre auprès du notaire. Aussi, je n’hésiterai pas à partager cet article en guise d’explication.

    Répondre

  26. bonjour
    j aimerais connaitre les frais notarié pour le passage d un viager occupé en viager libre ?

    merci

    Répondre

      1. bonjour, en fait je suis proprietaire d un viager occuper qui va devenir viager libre moyennant 30/100 de rente supplementaire comme convenu ds le contrat mais est ce que j aurais des frais pour acter ceci ?

        bruno

        Répondre

        1. Bonjour,

          Non, vous n’avez aucun frais à payer pour cela.

          A proprement parlé, le viager occupé ne devient pas un viager libre mais simplement un viager libéré d’occupation du crédirentier.

          Vous êtes désormais libre de l’habiter ou de le louer.

          Bien à vous,

          Fabrice

          Répondre

  27. Bonjour,

    J’ai une petite question concernant une transaction viager.

    Je suis intéressé par un bien occupé par une personne seule, et la personne demande un bouquet et une rente (cas classique).

    Je suis moi même propriétaire d’un appartement.

    Est-ce que je peux proposer à cette personne de remplacer la rente par l’occupation de mon appartement, dont le loyer correspond à peu près à la somme mensuelle demandée?

    Sachant que la personne se fait agée, sa maison demande de l’entretien, et mon appartement est un T3 proche de toutes commodités.

    En vous remerciant,

    Cordialement,

    Nicolas

    Répondre

    1. Bonjour Nico,

      Je ne vois dans quel cadre légal pourrait être réalisée cette transaction viagère très originale.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

    2. simple…viager sans rente d’1 côté & domiciliation à titre gratuit de l’autre..nan?

      Répondre

  28. bonjour
    achat de viager occupé débirentier 71 ans, crédirentier 58 ans. Valeur du bien 250.000 euros.
    sans bouquet .
    pourriez vous me m’aviser montant des frais de notaire
    Pourriez vous me dire qui décide du montant de la rente??
    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour Marie,

      Si vous êtes réellement plus âgée que le crédirentier (vendeur) que je vous déconseille l’achat de ce viager.

      S’agit-il d’une erreur ?

      L’âge de l’acquéreur (débirentier) n’a pas d’incidence sur les frais de notaire pour un viager.

      Pour le montant de la rente, c’est généralement un calcul viager qui permet de la déterminer.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  29. bonjour,
    j’ai 68 ans, j’envisage de vendre ma maison en viager, elle vaut entre 190.000 et 200.000 €, je loue une chambre et SDB à l’étage aux étudiants car je n’occupe que le rez-de-chaussée.Je souhaite continue de l’habiter tout en louant comme actuellement, est-ce possible et à combien serait estimé le bouquet et le versement mensuel.

    Merci de votre réponse, bien cordialement.

    PS : votre site est très intéressant

    Répondre

    1. Bonjour,

      Votre vente en viager serait un peu complexe à mettre en oeuvre car il y a d’un côté un droit d’usage et d’habitation et de l’autre, un usufruit pour garder les loyers de la location estudiantine.
      Il serait peut être plus pertinent fiscalement d’abandonner cet usufruit pour attirer un acheteur potentiel de ce viager.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  30. bjr
    J’étudie possibilité vendre ma résidence principale en viager occupé-
    estimation du bien à vendre par professionel: 32000 euros
    je suis agé de 79 ans
    Si possible merci pour information SANS AUCUN ENGAGEMENT ET AU SEUL TITRE ORIENTATION sur niveau de rente viagère avec bouquet de30% environ soit 100000 euros
    merci d’avance

    Répondre

  31. Bonjour,

    Je suis interessée par un viager vendu occupé durant 2 ans et libéré dès les 3eme année.
    L’agence estime le bien libre à 350000€
    Y a t’il un abattement d’occupation à déduire de cette estimation pour les deux ans ?
    Les frais de notaire seront calculés sur une valeur occupée ou libre ?
    Merci de bien vouloir m’éclairer car l’agence qui n’a pas l’habitude de traiter des viagers c’est montrée particulièrement évasive !

    Cordialement

    Répondre

  32. Bonjour, Mes voisins désirent me vendre leur maison en viager. La maison est au père qui a 85 ans.
    Mais le fils (60 ans) ne veut pas se trouver sans rien et souhaite que le viager soit sur les deux têtes.
    Leur maison est en très mauvais état, menace la mienne .Ils ne peuvent pas faire les travaux.
    Est-il possible de faire un viager dans ces conditions?
    Merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Aucun intérêt pour vous dans cette opération.
      A moins qu’une ruine ne vous intéresse mais dans ce cas là, elle ne vaut pas grand chose.
      Je pense qu’il cherche un pigeon, là !

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  33. Bonjour,

    J’ai la possibilité de faire un viager occupé. Pourriez vous me dire s’il existe une « carence » de validité du viager, ans la cas ou la personne décède par très longtemps après la vente.
    Merci par avance

    Répondre

    1. Bonjour Sébastien,

      Oui, le délai légal est de 20 jours après la signature chez le notaire, mais la jurisprudence a déjà pris un délai supérieur (moins de 100 jours si je me souviens…) dans quelques cas de viagers complexes.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  34. Bonjour,

    Dans le cas d’un bien en indivision, avec ma soeur, occupé, est-il possible d »acheter sa part (50%) en viager ?
    Merci de votre réponse.

    Répondre

  35. Bonjour voici ma situation nous cherchons acquérir un viager. Le bouquet est de 19760 euros avec rente de 230 e. L’appartement est estimé à 99 000euros. Le monsieur à 68 ans. Cela me semble intéressant… Quand pensez vous ? Les frais de notaire est d’environ 10 pourcent sur 99 000? MERCI

    Répondre

  36. Bonjour,

    Concernant le calcul des frais de notaire relatif au viager occupé, quel est la source textuelle (loi, article, réglementation en vigueur, etc) de l’abattement de 40% sur le prix de la valeur du bien ? Et celui-ci s’applique-t-il sur la valeur réel ou la valeur fiscale du bien ?

    Je vous remercie des réponses que vous m’apporterez,
    Respectueusement.
    MR

    Répondre

  37. Bonsoir,

    Ma compagne et moi souhaitons devenir propriétaire . Nous gagnons correctement notre vie et nous avons tout les deux des cdi temps plein. Grace à notre bonne situation , les banques acceptent de nous prêter une belle somme . Malheureusement, nous ne possédons pas les frais de notaire. Si nous décidions d’acheter en viager libre, devons-nous payer des frais de notaire? Merci , bien à vous

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui, bien sur, comme tout changement de propriétaire d’un bien immobilier, il est nécessaire de passer devant le notaire et de payer à l’Etat les droits de mutation.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  38. bonjour, la synthèse de l’ensemble de vos réponses, apporte une mine d’informations concordantes qui donne une réelle idée sur le montant des frais pour les différentes options d’acquisition dans le cadre d’un viager
    Merci

    Répondre

  39. bonjour

    je souhaite acquerir un viager le bouquet et de 14500 euros la dame à 78 ans et la maison valeur venale 11000 . pouvez vous me dire pour combien j en aurait de frais de notaire .
    cordialement.
    Da Costa

    Répondre

  40. Bonjour,
    J’ai 71 ans, je vis seul .
    Je désire vendre en viager occupé.
    Le bien que je veux mettre en viager est une une maison d’une valeur de 130.000 €
    Quel bouquet puis-je demander et quelle rente mensuelle.
    Cordialement

    Répondre

  41. Bonjour Fabrice,

    Mon oncle me vend sa maison en viager sans bouquet. La valeur de la maison est de 120.000 €

    Il souhaite recevoir une rente de 400 € / mois. Combien dois-je payer les frais de notaire ?

    Je vais habiter dans la maison.

    Merci d’avance pour votre conseil

    Cordialement.

    Répondre

  42. Bonjour,

    Je viens de signer un compromis sur un viager occupé 2 têtes. Le notaire m’annonce 9 000 euros de frais de notaire et aujourd’hui il me rappelle pour signer un avenant en m’expliquant les frais de notaire sont passés à 14 000 euros car il prend en compte la valeur vénale du bien sans plus déduire le DUH.
    Est-il en droit de rectifier cela et est-il en droit de ne plus prendre en compte la droit d’usage et d’habitation du bien ?
    merci

    Répondre

  43. J’ai 60 ans, je vis seul .
    Je désire vendre en viager occupé.
    Le bien que je veux mettre en viager est une un appartement d’une valeur de 200.000 €
    Quel bouquet puis-je demander et quelle rente mensuelle.
    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour,

      Toutes les répartitions entre bouquet et rente sont possibles.
      La seule contrainte est de trouver un acheteur pour la répartition choisie sachant que le bouquet ne doit pas être trop élevé (soit au dessous de 30 % de la valeur du bien).

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  44. Monsieur bonsoir,
    Je veux vendre mon bien en viager de 160000 euros combien coute le notaire? Merçi de bien vouloir me renseigner

    Répondre

  45. Bonjour Fabrice,

    Des amis me proposent de prendre en viager leur habitation principale le bouquet est fixé a 20000 € la rente mensuelle de 465 € ils ont mme 80 et mr 75 ans.
    A combien estimez vous les frais de notaires ?
    D’avance je vous remercie.
    Bien cordialement
    Erwan

    Répondre

    1. Bonjour Erwan,
      Tout dépend de la valeur du bien pour calculer les frais de notaire du viager.
      Fabrice

      Répondre

  46. Bonjour j’ai acheté 2 appartements en viager occupés 94 ans et 95 ans .Je suis locataire de ma résidence principale. J’ai le projet de financer entièrement l’acquisition de ma future habitation principale, en vendant la même année ces 2 biens, lorsque les crédirentiers décèderont. Il y aura lors de ces 2 ventes une plus value dégagées.
    Ma question était de savoir savoir si je serai exonéré de plue value, étant donné que la vente de ces 2 biens (la même année) est destinée à financer l’achat de mon habitation principale ?
    Je vous remercie pour votre retour.
    Bien cordialement.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non, il n’y a pas d’exonération de plus value qui n’est possible seulement lorsque l’on vend sa résidence principale.
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

      1. Bonjour Fabrice,

        Tout d’abord merci pour les informations.

        Je voulais savoir pourquoi les frais de vente via une agence était aussi important? Ils constituent pour moi et certainement beaucoup d’acheteurs un frein énorme à l’écquisition d’un bien en viager.
        Aussi, comment peut-on trouver actuellement un viager sans passer par une agence? est-ce possible? Merci

        Répondre

  47. Bonjour,
    Nous sommes novice dans le viager et nous somme intéressés par l’achat d’un viager semi-libre sur deux têtes. Bouquet : 98000€ rente : 510€ . Le monsieur à 80 ans et la dame 60 ans !! L’âge de la dame me fait réfléchir pensez-vous qu’il soit intéressant de s’engager ?
    Merci beaucoup
    Cordialement

    Répondre

  48. bonjour, je suis sur le point d’acheter un appartement en vente à terme libre sur 10 ans.
    l’appartement est d’une valeur de 220 000 euros. je donne un bouquet de 40 000 euros.
    vous pouvez me dire c’est combien les frais de notaire ?

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui. Les frais de notaire pour cette vente à terme libre sera environ 8% de 220 000 euros

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  49. Bonjour,
    Un grand merci pour votre connaissance et pour vos conseils.
    Pouvez-vous m’indiquer sur Nice ou dans les Alpes Maritimes, les notaires qui appliquent « les frais de notaire » sur la valeur fiscale du bien et non sur sa valeur vénale, car le mien ne veut rien entendre de l’abattement concernant l’occupation de ce bien.
    Je vous en remercie par avance

    Répondre

  50. Bonjour,
    Je vais acquérir un bien en viager et j’aimerai que l’on m’indique le montant des droits d’enregistrement.
    Valeur libre 280K
    Bouquet 25K
    Rente 300
    Age vendeuse 60 ans.

    Et si vous aviez un professionnel qui respecte la formule de calcul, je suis preneuse des coordonnées, peu importe où il est.

    Merci

    Répondre

  51. Bonjour,
    Je souhaite me lancer dans un achat en viager en France mais je vis en Belgique.
    Pouvez-vous me dire si les frais appliqués (notaire, enregistrement…) seront régis par la législation française? Et si c’est le cas, l’ensemble de ces frais est-il d’environ 10% de la valeur fiscale du bien?
    Par ailleurs, en cas de revente, existe-t-il une taxe sur l’éventuelle plus-value? Si oui, quel en est le montant?
    Un tout grand merci pour vos conseils (et ceux déjà repris ci-dessus!).

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui la législation française s’applique pour le calcul des frais de notaire.
      Concernant la plus-value, il faut savoir si un accord fiscal existe entre les 2 pays mais vous n’échapperez pas à la déclaration de votre patrimoine immobilier auprès des services fiscaux belges.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  52. bonjour
    je souhaite savoir les frais notarié d un passage de viager occupé a viager libre le prix de l acte ?

    Répondre

    1. Bonjour,

      Je ne vois pas dans quelle situation vous devriez payer des frais de notaire. Parlez-vous de la libération du bien précédemment en viager occupé ?

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  53. Bonjour, je suis intéressé par un viager occupé par un couple, femme de 70ans et homme de 67 ans , viager estimé entre 16 et 21 ans, valeur de la maison 215000€, le bouquet 25000€ (12000€ fai) et une rentré de 330€, pouvez vous me dire à combien s’élèverait le montant des frais de notaire ? Et en cas de libération anticipé ( maison de retraite) pr l’un des 2 vendeurs ,le second me laisserai le viager libre, que veux dire le montant du supplément ? En vous remerciant Cordialement

    Répondre

    1. On m’a dit que je devais payer des frais de notaire pour l’achat, et des frais supplémentaires si l’un des deux vendeur venez à décédé l’autre me laisserai le viager libre, c’est quoi ces frais supplémentaires ? Merci à vous

      Répondre

      1. Il n’y a pas de frais de notaire supplémentaire mais probablement une augmentation de la rente à verser au survivant.

        Fabrice

        Répondre

  54. Bonjour,
    Nous voulons prendre un appartement en viager occupé.
    Le vendeur a 79ans, le prix est estimé à 98000€.
    Il souhaite 3000€ de bouquet et 300€ de rente mensuelle Pendant 20 ans ( durée de vie estimée par le notaire).
    Ce qui donne 72000€+ 3000€=75000€
    Y a t’il un abattement de 40% et sur qu’elle sommes doit-on payer les frais de notaire?

    Répondre

  55. Bonjour Fabrice,

    Je suis intéressé pour acheter un viager occupé, donc c’est sur la valeur occupée du bien que je devrais payer les frais de notaire. Mais l’abattement est- il toujours de 40 % ou cela se négocie ? Et deuxième chose concernant le bouquet et la rente y a t-il un minimum car les vendeurs n’ont pas d’enfant donc ne veulent pas laisser de patrimoine juste recevoir une somme d’argent pour parfaire leur retraite.
    Merci d’avance
    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour, non ce n’est pas toujours 40% car cela dépend du DUH.
      Enfin, aucun minimum n’est prévu pour le bouquet ou la rente mais le contrat doit être équilibré.
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  56. Bonjour, je souhaite acheter un appartement en viager occupé d’une valeur vénale de 85000€ .
    Cet appartement est occupé par un monsieur de 83 ans.
    Après avoir déduis le droit d’usage habitation la valeur de cet appartement est ramenée à 75000€ (la valeur des meubles 5000€ est incluse dans les 75000€).
    Je dois donner à la signature des compromis 41000€ en bouquet ensuite 250€ par mois.
    Quels sont approximativement les frais d’acte notarié que je devrais payer à mon notaire?
    Il y a t-il eu un abattement pour le DUH ? Personne ne m’en a parlé.
    Merci pour votre réponse.

    Répondre

  57. Achete un viager occupe d un homme de 59 ans donc d u h de moins de 50 pour-cent valeur du bien 180000 euros mon notaire voulez me faire payer environ 14000 euros combien devrait il me faire payer merci 0618315504 à partir de 15 heures laisser message merci

    Répondre

  58. bonsoir ,pour un achat en viager occuper de 90000euro (bouquet) ,la valeur de la maison 260000 euro et une rente de 550 euro ,les vendeurs un couple de 76 et 78 ans ,combien devrais payer les frais de notaire svp?

    Répondre

  59. Bonjour,

    Mon conjoint et moi sommes actuellement intéressés par un viager .
    Le bouquet est de 100 000€ et le loyer de 300€ environ.
    La maison à été estimée à 250 000€ par un agent immobilier.
    Le notaire nous annonce 22 000€ de frais , en nous disant qu’il les calcule sur la valeur estimée du bien et non sur le bouquet. L’agent immobilier va dans son sens mais je ne suis pas sûre car lorsque je regarde sur internet, j’ai l’impression que nous devrions payer moins que ça ….
    pouvez vous nous aider à y. Voir plus clair ?
    Merci d’avance pour votre réponse et votre site !

    Répondre

    1. Bonjour, les frais d’enregistrement ne se calculent pas sur le DUH, tout le reste est pris en compte.
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  60. Bonsoir,
    Je revends un viager occupé acquis en septembre 2005 (bouquet 100000 € + rente viagère 1740€/an).
    Prix bouquet actuel 130000€ janvier 2018 + rente viagère 1740€.
    A combien s’élèvera le coût a payer sur la plus value ?

    Cordialement
    Mikaël

    Répondre

  61. Bonjour Fabrice
    Pouvez me conseiller svp ?
    Il s’agit d’un viager libre sur 2 têtes 71 et 72 ans. Valeur de la maison entre 260 et 280000€.
    Bouquet 19500€ rente 1350€.
    Pouvez me dire si ça vaut le coup. Je passe par une agence Expert Viagers…
    Que devrais je en plus des frais suivants :
    – Frais agence
    – Notaire
    – Taxe foncière et d’habitation
    Y a t il une nouvelle loi qui limite la durée maximale du viager ?
    Je vous remercie pour tous vos conseils.
    Bien cordialement
    Nadia BAKY

    Répondre

    1. Bonjour Nadia, Non aucune loi ne limite la durée d’un viager puisque c’est son essence même. Sinon il s’agit d’une vente à terme pour limiter la durée des paiements

      Répondre

  62. Bonjour, je voudrais savoir comment reprendre un contrat viager,exemple j’ai un ami qui a vendu une maison en viager mes le nouveau propriétaire n’arrive plus lui payer la rente ,je voudrais reprendre la vente en viager et lui payer la rente qu’elle démarche dois je faire merci

    Répondre

    1. Bonjour,
      Il vous faut racheter le viager ou bien il entame une procédure judiciaire.
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  63. Bonjour et merci pour tous vos conseils!
    J’envisage d’acheter un viager occupé sur 1 tête : le monsieur à 88 ans, la maison est estimée à 200000. Il demande un bouquet de 80000 e et une rente de 800 e.
    Pensez vous qu’il s’agisse d’une affaire raisonnable sachant qu’il y a quand même un peu de travaux de rafraîchissement à prévoir? Les frais de notaires s’eleveraient à 7 ou 8÷ si j’ai bien compris tous les messages??
    MERCI mille fois

    Répondre

    1. Bonjour,

      Vous pouvez évaluer les frais de notaire d’un viager occupé avec le logiciel Rentabilité Viager.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  64. JJ’ai 84 ans je voudrais laisser en viager un appartement occupé valeur 180000€ pouvez me
    Dire à combien s’elevera le bouquet ainsi que la rente mensuelle..
    Merci

    Répondre

  65. bonjour,

    Ayant vécu 10 ans à l’étranger,j’ai décidé à 73 ans de rentrer en France et d’y terminer mes jours ,
    J’ai l’intention d’acheter à Nice un studio d’une valeur de 130 000 euros environ et le vendre

    immediatement en viager occupé .

    Est-ce possible ?

    D’avance merci pour votre réponse

    Répondre

    1. Bonjour,

      En soit rien n’empêche de le faire sauf un délai légal que je ne connais pas. Toutefois, il faut trouver un acheteur pour ce viager occupé.

      Fabrice

      Répondre

  66. Bonjour,

    Nous sommes intéressés par un viager avec mon conjoint, il s’agit d’un viager occupé par un homme de 71 ans avec deux habitations. Le bouquet est de 63000€ (frais d’agence inclus) et la rente à 577€. La valeur totale étant estimée à 310 000€. Les questions que l’on se posent sont les suivantes:
    – Quels frais de notaires allons nous payer?
    – Est-il possible d’occuper une des deux habitations le temps du viager?

    Cordialement

    Nadège

    Répondre

    1. Bonjour Nadège,

      Attention, tout dépend s’il y a 2 lots car on considère que si vous occupez une habitation on ne doit en tenir compte dans le calcul du viager cat dans ce cas il y a un viager occupé et un autre viager libre.
      Pour une estimation des frais de notaire, utilisez mon logiciel Rentabilité Viager.

      Fabrice

      Répondre

  67. Bonjour, mon beau père me vend sa maison en viager d’une valeur de 200000 € . Le bouquet est de 30000€. Lorsque mon père recevra la somme de 30000 € est ce qu’il les déclarer au impôts et combien devra trouver t-il payer d’impôt sur cette somme ?
    Merci de votre reponse

    Répondre

  68. bonjour,
    la 2 eme femme de mon grand père, qui est mort à ce jour, voudrait me laisser sa maison car elle n’a pas d’héritier, elle voudrait me faire un viager mais sans bouquet et sans rente est-ce possible et comment sont calculer les droits de mutation ?
    merci pour votre reponse

    Répondre

    1. Bonjour,
      Sans rien payer (ni bouquet, ni rente) cela serait requalifié en donation par l’administration fiscale.
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  69. Bonjour,
    Merci pour votre blog.

    Je suis sur le point de contracter un viager occupé sur tête de 84 ans d’une maison estimée à
    290 000€ avec un bouquet de 130 000€ et une rente de 600€

    quels seraient les frais de notaire s’il-vous-plaît ?
    D’après mes simulations, je tombe sur une rente plus élevée (1000€), est-ce que je risque d’être redressée par les impôts à l’acquisition de la maison ?
    et si oui, à la place d’augmenter la rente, puis-je convenir avec le crédit-rentier de lui financer des travaux qui s’imposent de toute façon et seraient à mon gôut pour le jour et garder les preuves de mes chèques pour le fisc le cas-échéant ?

    Merci pour votre diligence.
    Cordialement
    Myriam

    Répondre

  70. bonjour,
    nous sommes propriétaire d’un viager occupé.
    la personne doit partir en maison de retraite moyennant une revaluation de 30 % de la rente.
    elle nous a signé la renonciation au DUH. dois je contacter le notaire ? comment se passe la remise des clés et quand ? et ses meubles qui doit gerer l enlèvement de ceux ci ?

    un grand merci pour votre réponse
    cordialement

    Répondre

  71. bonjour, je souhaite vendre en viager a une jeune femme ma maison ,valeur de la maison 90.000 euros sans bouquet je reste dans la maison bien sur qu’elle serait les taxes et la somme pour la jeune femme merci .

    bien à vous R.Clement

    Répondre

  72. Bonjour
    je souhaite acheté un bien en viager occupé valeur de 340 000 la propriétaire age de 84 ans sans bouquet et une rente mensuel 1780 euros ma question combien pour les frais de notaire merci d avance pour votre réponse.
    cordialement

    Répondre

  73. Bjr, je désire vendre en viager à ma nièce. Pas trop monnayé je veux le faire à un prix le plus bas possible. La maison à 20 ans.
    On me parle de ne pas descendre en dessous du prix de revient ??
    Je vous remercie de votre attention.

    Répondre

  74. bonjour,je voudrais vendre ma maison qui vaut 90000 euro et au prix d »achat vaut 81000 euro en viager occupé ,je voudrais savoir si on peut demander un bouquet plus fort que 20000 euro et rente à l’appui et sinon le contrat à terme occupé es ce que s’a serait plus intéressant
    dans l’attente d’une réponse,merci.

    Répondre

  75. Bonjour Fabrice,
    J’ai fait l’acquisition fin 2006 d’un appartement en VIAGER OCCUPE. Nous avons versé un bouquet de 45 000 euros + frais d’agences + frais de Notaire, la rente viagère étant fixée à 900 euros par mois (avec réévaluation chaque année.
    Les frais ont été basés sur l’évaluation en capital de la rente de 125 580 euros.
    Depuis mon époux et moi avons divorcé et celui-ci souhaiterait que je reprenne sa part de viager. La crédirentière, toujours dans l’appartement a aujourd’hui 90 ans. En dehors de la rente mensuelle en totalité pour moi, quelle est la somme à donner à mon ex-mari pour ce rachat ?

    Répondre

  76. Bonsoir,

    Mon frère a acheté en viager la maison de notre père.
    Je souhaite reprendre le viager.
    Est ce possible et dans quelles conditions ?
    Les frais de notaire seront dans cette situation calculés comment ?
    Merci pour votre retour.
    Bien cordialement.
    Caroline

    Répondre

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