Acheter en viager entre particulier. Pour ou contre?

8 comments on "Acheter en viager entre particulier. Pour ou contre?"

L’achat en viager de particulier à particulier est une tentation de l’acheteur à économiser les frais d’agence immobilière. Est-ce vraiment un bon calcul ? Voyons ensemble s’il faut acheter son viager directement à un particulier.

Parmi les annonces de viagers, on trouve parfois des viagers proposées par des particuliers.

Annonces de viager entre particulier

Ces annonces sont des biens immobiliers vendus en viager directement par des particuliers sans passer par des agences immobilières.

Un bon viager ?

L’avantage partagé entre le vendeur et l’acheteur est que les 2 parties économisent chacun les frais d’agences.
Pourtant, on peut se poser la question de savoir si cela ne cache pas d’autres éléments importants d’une vente en viager :

  • Comment est calculée la valeur immobilière du bien vendu en viager ?
    Si le particulier, qui vend sa maison ou son appartement en viager, réalise sa propre estimation, il y a de fortes probabilités que la valeur soit surestimée.
  • Comment est fait le calcul viager ?
    Quelle est l’espérance de vie retenue ? Quel barème est utilisé pour le calcul du viager ? Le calcul est-il fiable ?
  • Le vendeur est-il trop jeune ?
    Bien qu’il n’y ait pas d’âge minimum pour vendre un viager, les agences prennent seulement des mandats dont ils ont une bonne certitude de vendre. Généralement, un viager pour un vendeur ayant moins de 75 ans est beaucoup plus difficile à vendre pour une agence.

Devant ces interrogations, n’y a-t-il pas un risque de recours en justice plus fort d’acheter un viager à un particulier ? Pour ma part, je reste sceptique.

Une opération blanche pour le vendeur

En effet, pour quelle raison, autre que financière, le vendeur se passe d’un agent immobilier spécialisée dans la vente de viager ?
Le coût d’un recours à un intermédiaire pour la transaction viager pourrait être amorti par le bouquet payé par l’acheteur du viager.

Une négociation du viager plus ouverte

J’ai noté sur ces annonces de viager particulier des mentions comme “négociation possible” ou “ouvert à toutes propositions”. C’est une des différences avec les annonces de viager d’agence qui généralement proposent différentes formules bouquet/rente.
Certes, la négociation du viager est plus facile mais encore faut-il rester dans le cadre légal du viager qui veut que le prix soit réel et sérieux.

Les reventes de viager

Certes, il existe des particuliers qui cherchent à revendre leur contrat de viager directement à un autre particulier. Dans ce cas, on peut comprendre la réticence de payer à nouveau des frais d’agence. Encore qu’il a sûrement la possibilité de négocier avec l’agent qui a réalisé la première vente en viager.

Pour conclure, je rappellerai que le recours à un notaire est toujours nécessaire pour valider officiellement la vente en viager d’un bien immobilier, même entre particuliers.

Et vous, que pensez-vous des annonces viager des particuliers ?

8 commentaires on "Acheter en viager entre particulier. Pour ou contre?"


  1. Tout comme pour l’achat immobilier traditionnel, je pense que les frais d’agence sont un faux problème.
    – Pour le vendeur :
    Ces frais sont payés par l’acheteur, il ne gagne donc rien de plus car entre particulier, l’acheteur attend un prix moindre et non dans mettre plus dans les poches du vendeur.
    – Pour l’acheteur : L’agence est un négociateur qui peut lui permettre d’être plus à l’aise tout en étant certain de rester dans la légalité.

    Perso, je préfère acheter par une agence !

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    1. je suis d’accord. L’agence reste un bon conseil.
      A choisir, je rechercherais une agence appartenant à un réseau national.

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  2. Tout comme Jérôme, je pense que bien des gens se trompent vis-à-vis des frais d’agences car au final, l’agence aide beaucoup dans la vente et l’acquisition d’un bien immobilier en passant par l’allègement des diverses formalités éventuelles. Mais le petit hic, ce peut être juste l’âge exigé au crédirentier par certaines agences.

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  3. J’ai un avis beaucoup moins tranché que vous concernant les agences. Comme chez tous les professionnels, on en trouve de très bons et d’autres beaucoup moins…

    Autant rémunérer un bon professionnel ne me pose pas de problème, autant ça me déchire de me séparer de mes chers deniers au profit des mauvais. Avec le boom de l’immobilier les agences ont poussé à tous les coins de rue dans certaines régions et ont recruté des commerciaux qui sont souvent très légers en droit.

    Dans un viager, bouquet, rente et âge du ou des crédit-rentiers doivent être en adéquation avec la valeur vénale du bien. Plutôt que faire appel à l’agence du coin (c’est un peu moins vrai pour les agences spécialisées en viager) je préfère me tourner vers le vrai expert en droit immobilier : mon notaire

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    1. Bonjour Didier,

      Connaissez-vous le nombre de contrats de vente en viager rédigés par notaire et par an pour confirmer votre affirmation ?

      Je parle de rédaction d’actes et non de ventes effectives car la vente de viagers par les notaires n’est pas mesurable.

      J’aurai aussi mon musée des horreurs juridiques (garanties du vendeur, occupation, répartitions des charges et impôts, etc…) ou financières (calculs improbables, irréalistes, ne permettant de vendre au bout de 3 ans de mise en vente, etc…) à votre disposition.

      Cordialement

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  4. Bonjour,

    Un sujet, un débat et des réflexions très instructives. Je suis en phase avec Didier car un particulier doit choisir de manière judicieuse un prestataire capable de le conseiller sur les règles de la transaction en viager. Je dirais que le premier travail se situe à ce niveau pour bénéficier de bonnes orientations.

    amicalement

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  5. Bonjour,

    Désirant vendre notre maison en viager, j’ai contacté un professionnel du viager qui m’avait donné une première estimation d’un bouquet et d’une rente mensuelle. Considérant que c’était correct, je l’ai rappelé, et il m’a dit que ce n’était pas possible (pourtant, j’avais pris le soin de tout noter dans un carnet). Je l’ai rappelé, et celui-ci m’a carrément envoyé sur les roses, me demandant de ne plus le rappeler, on peut donc s’interroger sur la fiabilité de certains professionnels du viager.

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