Annonce viager, ce qu’il vous faut savoir

26 comments on "Annonce viager, ce qu’il vous faut savoir"

Si vous recherchez un viager à acheter sur les sites proposant des annonces en viager, vous remarquerez vite qu’il y a une grande disparité dans la quantité et la qualité des informations fournies. Voyons les données importantes pour sélectionner une bonne annonce viager.

Les informations indispensables

Il existe des informations capitales pour évaluer l’intérêt d’une annonce viager.

Le type de viager

Généralement, ce sera un viager occupé (c’est-à-dire que le vendeur restera à vie dans le logement vendu en viager). S’il n’y a rien de préciser sur l’annonce, c’est qu’il s’agît sûrement d’un viager occupé.
L’autre forme de viager possible est le viager libre. Vous pourrez habiter ou louer le bien acheté en viager).
Le viager à terme est un complément des 2 autres formes de viager. Il permet de limiter le nombre de mensualités de paiement de la rente viagère. Le nombre d’années doit être indiqué sur l’annonce.

La valeur vénale

La valeur vénale représente la valeur immobilière du bien.
Il s’agît du prix que l’on devrait payer si le bien n’était pas vendu en viager c’est-à-dire de manière classique. Cette valeur est une estimation basée sur le marché immobilier local (région, ville, quartier) où se trouve le bien vendu.
Cette valeur est le point de départ du calcul du viager.

Le bouquet

Le bouquet est le prix que vous devez payer au moment de l’achat. Il s’agît de l’apport immédiat pour acquérir le viager.
Le montant du bouquet est exprimé Frais d’Agence Inclus (FAI) si c’est une agence immobilière qui gère la vente de ce bien en viager.
Le bouquet n’est pas obligatoire donc il peut y avoir des annonces pour des viagers sans bouquet. Dans ce cas, vous aurez seulement la rente viagère à payer. Ce sont des viagers accessibles au départ mais avec une rente forcément plus élevée.

La rente viagère

Ce montant est la mensualité que vous allez payer au vendeur jusqu’à son décès.
Cette rente n’est pas obligatoire non plus. Ainsi, il existe des viagers sans rente qui permette au vendeur comme à l’acheteur de « sécuriser la vente en viager ».

Les informations importantes

Les autres données de l’annonce à prendre en compte sont les suivantes :

Le nombre de têtes

Une tête en jargon viager correspond au nombre de vendeurs. Une tête ne concernera qu’un seul vendeur. Deux têtes concerneront deux vendeurs. Il s’agît généralement d’un couple. Au décès du premier vendeur, le viager ne s’arrête pas tant que le second vendeur vit. On peut facilement deviner qu’un viager sur 2 têtes est logiquement plus long qu’un viager sur une seule tête. Bien sur, le calcul du viager doit tenir compte de ce point.

L’âge et le sexe du (des) vendeur(s)

Il est primordial de connaître la répartition du genre et de l’âge de(s) vendeur(s). Ainsi, une annonce viager rédigé ainsi : “Viager 2 têtes 73 et 81 ans” n’est pas suffisamment précise.
Enfin, cela vous permet d’adapter votre recherche sur une annonce avec un vendeur Homme de tel âge ou plutôt un viager avec un couple vendeur jeune par exemple.
Il est important de réfléchir à votre souhait d’acheter un viager avec un vendeur âgé ou plutôt à un vendeur jeune.

La taxe foncière

Cet impôt sera à votre charge en tant qu’acheteur du viager. Il est donc important d’en tenir compte dans votre évaluation de l’annonce en viager. Le montant de cette taxe est exprimé pour l’année.

La taxe d’habitation

Dans le cas d’un viager occupé, cet autre impôt n’est pas payé par l’acheteur. Cette charge sera payée par le vendeur qui continue d’habiter dans son logement.
Dans le cas d’un viager libre, ce sera au locataire de payer cette taxe si vous le mettez en location. Si vous habitez le viager, ce sera à vous de payer la taxe d’habitation.

Charge de copropriété

Dans le cas d’un appartement en viager, les charges de copropriété sont un critère à surveiller également. En effet, ils sont redevables par l’acheteur mais il récupère généralement les ⅔ de ses frais auprès du vendeur qui continue d’occuper le logement.

Photos

La plupart du temps, les photographies du bien immobilier vendu en viager sont fournies avec l’annonce. Mais ce n’est pas toujours le cas. En effet, certains vendeurs réclament de la discrétion. Il s’agît souvent de vendeurs qui veulent vendre en viager sans que les héritiers soient informés de leurs intentions.

Les données techniques du bien

Ces informations sont les caractéristiques du bien immobilier :

  • Année de construction
  • Diagnostic immobilier
  • Nombre de pièces
  • Localisation géographique
  • La surface habitable et du terrain éventuel
  • Le mode de chauffage

Les informations jamais fournies

Les données suivantes ne sont pas données directement sur l’annonce.
Toutefois, vous pourrez obtenir ce type d’informations en contactant le mandataire viager.

L’espérance de vie retenue

S’il n’est pas affiché, c’est probablement au nom d’une certaine moralité. Pourtant, le calcul du viager tient compte de l’espérance de vie du vendeur. Toutefois, un potentiel acheteur en viager pourra toujours estimer ce nombre d’années auprès des statistiques publiées par l’Insee.

Le loyer retenu pour le calcul du droit d’usage et d’habitation

Il pourrait être intéressant d’avoir cette information pour estimer la valeur et le potentiel du bien vendu en viager.

Il est certain que vous n’achetez pas un viager qu’à la seule lecture d’une annonce mais des informations utiles à l’acheteur permettent de mieux trier les offres du marché. Pour ma part, j’estime qu’une annonce en viager dont les informations importantes sont absentes ou erronées, est immédiatement écartée. Où est l’intérêt de publier une annonce bâclée ? Si c’est le vendeur qui demande de la discrétion alors il n’y a juste qu’à le signaler dans l’annonce pour ne pas frustrer l’acheteur potentiel.

Et vous, avez-vous déjà regardé quelques annonces en viager ?

26 commentaires on "Annonce viager, ce qu’il vous faut savoir"


  1. Salut Fabrice,

    Très bon article 🙂
    On sait maintenant sur quoi faire attention lorsque l’on lit des annonces pour du viager.

    J’ai même appris qu’on pouvait faire du viager en louant ou en habitant le bien, ce qui est très intéressant !

    Marc.

    Répondre

  2. une question svp :

    que deviennent les héritiers dont 7 enfants si les parents décident de mettre leur maison en viager age 85 et 86 ans

    cordialement

    Répondre

    1. Bonjour,

      Les héritiers ne pourront pas récupérer ce bien car il sort de la succession dès la vente en viager.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  3. Bonjour,
    Mes grands-parents de 83 ans chacun veulent me vendre leur maison en viager, sachant qu’ils ont 4 enfants, cela est-il légal ?
    Merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui, c’est possible avec le consentement des autres enfants et que le viager soit réel c’est-à-dire qu’il y est bien le versement de toutes les rentes aux parents.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  4. Bonjour
    Est-ce-que il y a un âge minimal pour être vendeur en viager libre? Est-ce-que c’est possible de vendre en viager libre avec une rente détermine aussi par sa durée à l’âge de 50 ans?
    Cordialement
    Silvie

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non, il n’y a pas d’âge minimal pour vendre en viager libre donc c’est possible à l’âge de 50 ans mais la rente et le bouquet risquent d’être faible.

      Fabrice

      Répondre

  5. un viager peut il se faire sans l’autorisation des enfants?
    un viager sur deux tetes exis til.?
    qui paye l’impot focier durant le viager?
    merci

    Répondre

  6. Bonjour
    Je voudrai savoir est ce que on peut bénéficier d’aide pour la rente pour un viager occupé ?

    Répondre

  7. Bonjour
    Je souhaiterais vendre mon appartement en viager occupé sur 2 têtes, mais avec ma compagne nous ne sommes pas marié ni pacsé, est ce possible
    Merci pour vos réponses

    Gérard

    Répondre

  8. Bonjour. Les annonces immobilières (et affichage), pour la diffusion des biens immobilier en vente en viager rentrent-elles dans le cadre de la loi Alur (Prix HAI, honoraires, affichage du dpe etc…Il y a tout et n’importe quoi sur les sites

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui ils sont soumis à la même législation que les autres agents immobiliers. Aucune dérogation existe pour les annonces en viager.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  9. Bonjour, peut on acheter à deux un bien en vente à terme libre ?

    Répondre

  10. Mes amis de 85 et 88 ans ont leur appartement en viager. Lui vient de DCD;
    Continuera-t-elle a bénéficier les versements sur les deux têtes.
    Si elle ne veut pas retourner dans son appartement, peut-elle le laisser à l acheteur de ces viagers moyennant un versement supplémentaire et de quel ordre.

    Répondre

    1. Les réponses à vos questions sont dans le contrat de viager rédigé par le notaire le jour de la vente en viager.

      Répondre

  11. Je désirerais être informé de la possibilité de vendre une maison estimée à 240.000 euros en viager occupé à l’âge de 62 ans ; un bouquet sans rente existe-t-il ? etc…. MEeci

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  12. Bonjours mon grand père a effectuer un viager sur deux tête alors qu’il était très malade les acheteur le savait car il venait le voir à l’hôpital il décède 3 jour Après la signature la vente devrait être annuler ? De plus pour un 3pieces de 60m2 avec en plus 30m2 de jardin une cave et un garage à Nice dans une résidence calme et quartier très calme ma grand mère ne perçoit que 200 euros de rente viagère cela me semble anormalement bas merci de votre réponse

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  13. Bonjour
    Devons nous ajouter le bouquet et la rente à notre déclaration d’impôt .?en deux mots sommes nous imposable? ,car l’on ne l’es pas sur le montant d’une vente !
    Qui estime le montant du bouquet et de la rente ?
    Cordialement
    Madeleine

    Répondre

    1. Bonjour,
      Le bouquet est non imposable alors que la rente l’est avec un abattement.
      Les deux sont calculés par le professionnel qui organise la vente.

      Répondre

  14. Bonjour,
    Mariés en communauté universelle, nous désirons vendre notre maison en viager avec rente sur une seule tête, celle de l’épouse uniquement.La libération du bien interviendra au décès de l’épouse. Le paiement de la rente cessera également au décès de l’épouse donc sans réversion sur le mari éventuellement survivant.
    Merci pour votre aimable attention et pour une éventuelle réponse.

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  15. Bonjour Fabrice,
    Je suis intéressé par une annonce en viager sur une tête..femme de 74 ans avec un bouquet demandé de x euros et une rente mensuelle de x euros. La question que je me pose c’est que si je suis intéressé par le bien je dois régler le bouquet et payer en plus la rente mensuelle?

    Cordialement.
    Joh

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui tout à fait. Le bouquet et la rente sont bien à payer dans la vente en viager.

      Cordialement

      Fabrice

      Répondre

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