Peut-on louer un viager ?

37 comments on "Peut-on louer un viager ?"

Quelles sont les conditions requises pour que la location d’une maison ou d’un appartement en viager soit possible ?

Peut-on louer un viager libre ?

Le viager libre est la formule la plus adaptée à la location. En effet, ce type de viager est dit “libre” car il est non occupé par le vendeur. Ce dernier n’use donc ni de son droit d’habitation, ni de son droit d’usufruit.

Les viagers libres sont assez rares sur le marché immobilier du viager. En effet, ils ne représentent que 5% des biens disponibles à la vente en viager.

Les biens immobiliers mis en vente en viager libre sont généralement des anciens logements mis en location par leur propriétaire. Ne voulant (ou pouvant) plus s’occuper de la gestion locative de leur bien, il préfère obtenir une rente viagère tout en se libérant de la charge de propriétaire. Le vendeur peut aussi chercher à déduire fiscalement les rentes perçues plutôt que de recevoir des loyers imposables.

Peut-on louer à un loyer supérieur à la rente ?

En achetant un viager libre, vous pouvez décider de le mettre en location et d’en tirer des revenus locatifs. Cela permettra de payer une partie de la rente due au vendeur selon le même principe qu’un investissement locatif avec la mensualité d’un crédit immobilier.

Si vous achetez un bien en viager libre mais déjà loué au moment de la vente alors vous recevrez les loyers du locataire en place. Bien entendu, ce dernier continuera de payer la taxe d’habitation comme dans le cadre d’une location classique.

Toutefois, la jurisprudence de la Cour de cassation rappelle que la rente ne peut être payée en totalité ou en grande partie par les revenus générés par le bien en viager.

Ainsi, par exemple, l’arrêt 81-11.821 de la Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 mai 1982 stipule que le loyer doit être inférieur à la rente viagère car il n’y aurait alors plus d’aléa dans le contrat viager, devenu sans risque partagé entre les 2 parties.
De même, un viager loué dont le loyer serait supérieur à la rente viagère pourrait être annulé par la justice pour défaut de prix réel et sérieux.

Prenons un exemple :
[emptybox]Imaginons un appartement vendu en viager libre d’une valeur de 100 000 Euros dont un bouquet de 16 000 Euros comptant. Ce bien est vendu en viager libre mais avec un locataire, en place au moment de la vente, qui paie un loyer mensuel de 800 euros.

Si l’hypothèse de calcul de viager que le vendeur a une espérance de vie de 10 ans, on a : 100 000 – 16 000 = 84 000 euros à convertir en rente viagère soit 84 000 / 10 (ans) = 8400 / 12 (mois)= 700 euros / mois.

Ici, on a un loyer de 800 euros pour l’acheteur qui paierait une rente de 700 euros au vendeur. Dans ce cas, les juges peuvent estimer que la valeur du bien est sous-estimée de 12000 euros (100 euros par mois sur 10 ans).[/emptybox]

Sur ce cas, on peut comprendre aisément que l’acheteur ne prend aucun risque en signant ce contrat de viager, quelque soit la durée de vie du vendeur (hormis celui de ne plus avoir de locataire sur ce bien).

Dans le cas ou le viager est vraiment libre au moment de la vente et loué a posteriori de la signature du contrat viager, les juges pourraient jugés, sur une requête des ayants-droits du vendeur, par exemple, que les revenus retirés du bien sont au dessus de la rente viagère.

Toutefois, si l’acheteur paie une majeure partie de son viager avec un bouquet (apport) très important, on peut difficilement lui reprocher un manque d’aléa. En effet, c’est lui qui prend le plus gros risque de payer un peu trop cher son investissement si le viager ne devait pas durer longtemps.

De la même manière, si l’acheteur effectue des travaux avant de louer le bien et qu’il peut donc les justifier par des factures, on peut supposer que le bien se valorise uniquement par sa volonté d’investir. Ainsi, en améliorant le bien, il semble logique que l’acheteur puisse louer le logement pour un loyer plus élevé que la rente viagère.

Conclusion

Bien que la location d’un bien en viager soit possible, il est conseillé de faire attention à ne pas tenter d’amortir trop fortement la rente viagère avec le loyer perçu. En effet, le risque du viager doit être équilibré entre les 2 parties au moment de la signature du contrat.

37 commentaires on "Peut-on louer un viager ?"


  1. Bonjour Fabrice,

    Es-tu juriste et as-tu d’autres sources qui te permettent d’affirmer que « la Cour de cassation rappelle que la rente ne peut être payée en partie ou en totalité par les revenus générés par le bien en viager » ?

    En effet cette phrase reviendrait à dire qu’il n’est pas possible de louer un bien que l’on a acheté en viager (ce qui est bien évidemment faux !) si la rente ne peut être payée en partie par les loyers…
    En outre elle est en totale contradiction avec l’article 1976 du Code civil…

    Tu indiques aussi « l’arrêt 81-11.821 de la Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 mai 1982 stipule que le loyer doit être inférieur à la rente viagère car il n’y aurait alors plus d’aléa dans le contrat viager ».
    D’abord la Cour de Cassation ne juge pas le fond mais la forme (ce qui me fait fortement douter de tes capacités juridiques et donc de la pertinence de ton analyse). La Cour de Cassation légalise donc la décision de la Cour d’Appel (ce qui son job confirmer la décision ou la casser d’où son nom de cassation)

    Tu retiens que le loyer doit être inférieur à la rente mais tu fais d’un cas particulier une généralité. Il faut bien comprendre que dans le cas jugé

    1°) TOUT le prix de vente était transformé en rente (donc il n’y avait pas de bouquet)

    2°) L’acheteur était le gestionnaire du bien

    3°) Il avait fixé une rente légèrement supérieur au loyer

    4°) Le loyer était largement sous estimé et l’acheteur le savait bien car

    5°) Dès la vente il a augmenté le loyer

    C’est comme si tu étais propriétaire d’un bien que tu louais un bien 500 euros et que je te l’achète en viager pour 550 euros par mois et que des que tu acceptes je monte le loyer à 800 euros parce qu’il est manifestement sous évalué
    On voit bien que je t’ai grave arnaquer. C’est ce que la veuve a estimé en portant le cas devant les tribunaux et c’est que la Cour d’Appel a reconnu (et qu’a validé la Cour de Cassation)

    Ce qui compte ce n’est pas le montant de la rente mais l’absence d’aléa qui s’estime en fonction du prix total (rente + bouquet)

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    1. Bonjour fabrice ,je me permes de vous ecrire car a vous lire je constate que vous avez bc de connaissances au sujet des viagers ….. ma question est la suivante ,j ai un viager libre ou je paie une rente a ma credirentierre de 490 euros mensuel pouvez vos me dire si je vais etre concernee par la nouvelle loi sur les loyers de 2017 je ne trouve personne pour me renseigner

      Je vous remercie d avance
      au plaisir de vous relire

      Annie

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      1. Bonjour,

        Pourriez-vous donner une référence à la supposée « nouvelle loi » ?

        Sur Internet, beaucoup de fausses rumeurs circulent sur de futurs projets de loi. Elles sont partagées sur les réseaux sociaux sans aucune vérification préalable de la probité de la source d’informations.

        Cordialement,

        Fabrice

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  2. Bonjour Didier,

    Merci pour ta lecture attentive de cet article.
    Tu as mis en lumière une erreur de frappe dans ma phrase car il manque le mot « grande ».
    Je vais corriger mon texte : « …la rente ne peut être payée en totalité ou en grande partie par les revenus générés par le bien en viager. ».

    Même si nous sommes d’accord que l’absence d’aléa peut entraîner la nullité du contrat viager, je rappelle que, depuis l’origine ancienne du viager, l’acheteur ne peut obtenir plus de revenu que la rente (et le bouquet versé) pour l’aliénation du bien du vendeur.
    Ce dernier peut aller en justice pour défaut de prix ou absence de prix sérieux.

    Les juges s’appuient sur la jurisprudence passée :
    – soit en comparant la rente aux loyers net perçus,
    – soit en comparant la rente aux intérêts que pourraient générer le capital représentant la valeur de l’immeuble.

    Quoiqu’il arrive c’est bien l’absence d’aléa qui annule la vente en viager car c’est un principe fondamental du viager.

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    1. Bonjour M. Fabrice,

      J’ai pour ma part une question légèrement différente bien que dans le même ordre d’idée et se décompose en deux sous-questions:

      1/ Un vendeur en viager peut-il à la fois vendre son bien en viager et y placer un locataire pour en avoir à la fois une rente viagère et un loyer?
      2/ A la fin du délai de rente limité, peut-il continuer à percevoir le loyer alors qu’il n’en est plus « propriétaire »?

      Merci

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  3. Bonjour

    Ma question rejoins indirectement l’article.

    Je voudrais savoir si en louant un appartement acheter en viager au même montant que la rente viagère que je dois verser, je serai imposé fiscalement sur ces revenus ou on peut les considérer comme nuls ?

    Je donne un exemple:
    Imaginons un appartement vendu en viager libre dont un bouquet de 16 000 Euros comptant et une rente que je dois verser au propriétaire de 500 Euros. Et j’ai un locataire dans cet appartement qui me paie un loyer de 500 Euros ou moins.

    Faut-il déclarer ce revenu ?

    merci

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  4. Le post date un peu. Tant pis. Didier. … Hum hum. La cour de cassation est bien juge du droit. Elle juge le fond du droit et renvoi devant les juges du fond. Je ne vois donc pas où tu veux en venir, Didier ?

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  5. Et on s’étonne que l’offre viager est hyper-abondante. N’ayant plus d’emprunt à rembourser, j’envisageai y investir.

    On ne peux pas louer plus cher que la rente? par contre toutes les « emmerdes » (période de non location, loyers impayés…) sont pour le débirentier.

    D’autre part, je constate que les biens sont vraiment surévalués. Je prend l’exemple d’un appartement de 33 m² sur la cote estimé à 177 000 € (un bouquet de 60000 € et une rente de 150 €). L’équivalent en achat libre dans la même ville tourne en général aux alentours de 110 000 € acte en main (entre 60 000 et 160 000 €). C’est peut être un exemple extrême, mais cela est général.

    Maintenant, même en considérant faire un coup financier, il ne faut surtout pas revendre le bien aussitôt car celui-ci sera imposé sur la plus-value.

    Quand je vois toutes les contraintes, je réalise que le viager est un gros risque financier. N’oublions pas de compter le jour d’entrée en jouissance, le coût des intérêts du bouquet, de la rente et des frais de notaire, du coût de l’assurance des murs sur x années, du nettoyage et de la remise en état des lieux. Sans compter que la tendance immobilière n’est pas à la hausse et un bien qui vaut 200 000 € aujourd’hui n’en vaudra certainement pas autant dans 10 ans..

    Ne nous emballons pas tant que l’offre et la demande ne sont pas rééquilibrées.

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  6. Le crédit rentier ayant la maladie ilhzeimer, le débit rentier a-t-il le droit de louer la maison sachant qu il veut la louer plus du double du montant de son versement. Le contrat de location doit il etre rédige par le débit rentier ou le crédit rentier accompagne de la personne qui a sa garde. Merci de me répondre urgement

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  7. j’aimerai savoir si en mettant ma maison en viager je peux habiter ailleurs et la louer en encaissant les loyers…merci de me répondre

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    1. Bonjour,

      Non ce n’est pas une vente en viager classique car vous désirez garder l’usufruit (mettre en location et encaisser les loyers). Vous ne trouverez pas un acquéreur qui soit intéressé par votre bien.

      Seule la vente en viager libre classique, vous permettra de toucher des rentes mensuelles en laissant l’acquéreur habiter le bien ou le louer à un tiers.

      Cordialement,

      Fabrice

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  8. Bonjour,
    On me propose un viager sur une demeure de village, dans le Luberon, donc assez bien côtée.
    Cette demeure est en deux parties habitables et le propriétaire souhaiterait jouir d’une usufruit sur une des deux parties, j’ignore encore laquelle. Le problème, c’est que la demeure, bien que pittoresque, est vétuste.
    La toiture est à refaire, ainsi qu’une partie des planchers et l’électricité et son accès difficile par des ruelles en escalier viennent en augmenter le coût des travaux.
    Ce que je comprend c’est que le propriétaire ne veux pas assumer des travaux « pour le temps qu’il estime encore vivre » et n’ose pas vendre pour deux causes: la faible valeur qu’il espère en tirer et aussi l’attachement à la demeure de ses parents.
    Mes questions sont les suivantes: si je prends en charge les travaux de gros œuvre dont le montant avoisinerait la moitié de la valeur estimée du bâtiment en l’état qui vaut aux environs de 100 000€ et que je loue une partie ( après achèvement des travaux) afin de financer l’emprunt et le viager, Puis-je déduire du montant du viager la valeur des travaux ou bien les inclure sous forme de bouquet et puis-je louer la partie non usufruitière ? Je veux dire somme-nous toujours dans le cadre d’un viager libre?
    Merci.

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  9. bonjour, voila je suis locataire d une maison avec un loyer de 520 euro par mois et je voudrais l acheter sans bouquet et au même prix du loyer par mois. cette solution et possible?

    bien a vous

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    1. Bonjour,

      Oui c’est possible mais çà dépend surtout du vendeur qui doit accepter vos exigences.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  10. j’ai un viager dont l’occupante est partie en ephad en raison d’Alzheimer (85 ans). j’ai fait pour plus de 17.000 euros de remise aux normes (électricité, chauffage, peinture etc); la rente est de 680 euros. Puis je louer 1000 euros compte tenu des frais importants engagés ?

    Répondre

  11. Bonjour,

    Nous sommes intéressés par l’achat d’un viager composé de deux maisons actuellement louées pour un total de 780 euros. La rente demandée est de 800 euros (bouquet de 45000).La différence entre rente et loyers perçus n’est elle pas trop limite?

    Merci pour votre réponse !

    Cdt Christine

    Répondre

  12. Bonjour
    Si je vends en viager occupé, c’est ma résidence principale , puis je louer en location saisonnière de 4 mois sur l’année quand je ne suis pas là.
    Cdlt

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    1. Bonjour,

      Je n’ai pas une réponse formelle mais je pense que ce n’est pas possible car un viager occupé suppose un droit d’usage et d’habitation personnel. De plus, vous n’avez plus l’usufruit à proprement parler.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  13. Bonjour,
    Dans l’article vous mentionnez aussi l’importance du bouquet initial payé.
    Je suis intéressée par la vente en viager d’un immeuble loué entièrement. La propriétaire ayant 90 ans le bouquet est important et du coup la rente demandée correspond à un tiers environ de la totalité des loyers.
    Ce genre d’offre n’est -il donc pas légal?

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  14. Bonjour je suis en viager de 467 euro par mois plus un prêt de 670 euro pour agrandissement de la maison étant divorcer depuis peu j’arrive pas à payer tous ça seule avec trois enfants donc je voulais savoir si je la met en location plus bien sûr un peu plus pour que je paye moins en prêt es ce possible merci de vos réponse

    Répondre

    1. Bonjour j’ai acheté une maison en viager avec un T2 entrée séparée donc indépendant depuis 18 mois les occupants sont gentils mais cet été tout à coup ils me demandent une location pour occuper le T2 sur une période de deux semaine en on t’ils le droit vu que je suis propriétaire et que je paye déjà un loyer tout au long de l’année
      Merci de votre réponse
      Cordialement

      Répondre

  15. Bonjour, je suis propriétaire d’une maison double dont un logement est loué et je désirerais vendre le deuxième en viager libre est-ce possible? Cordialement

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    1. Bonjour, le plus simple serait de vendre toute la maison en viager avec une partie déjà louée.

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  16. bonjour j’ai vendu il y a une douzaine d’année ma maison en viager occupé avec ma compagne on a acheté ensemble une maison ou nous habitons ma maison devenant libre je l’ai mise en location ai je le droit merci de répondre rapidement c’est urgent

    Répondre

  17. Bonjour, peut on acheter un viager existant en location accession ??
    et vente définitive par le débit rentier à l’acheteur en location accession lors de du décès du crédit rentier ??

    Répondre

  18. Bonjour,
    Je me renseigne pour ma grand mère qui souhaiterai vendre son bien en viager,
    mais se pose la question inverse. Peut-elle, en temps qu’usufruitière du bien, le mettre en location de courte durées, tel que AirBnB? A-t-elle besoin de l’accord de l’acheteur?
    Nous avons du mal à obtenir une réponse claire de la part de agences que nous avons consulté, spécialisées ou non dans la vente en viager.
    Merci d’avance.
    Manon

    Répondre

    1. Bonjour,
      Mon analyse personnelle sur votre question est la suivante :
      Il n’est pas possible à mon sens de louer le bien si elle dispose que d’un simple droit d’usage et d’habitation (DUH), cas le plus classique.
      Le DUH réserve l’usage aux crédirentiers et à sa famille.
      Seul un usufruit « réel » permet de tirer profit de son bien dans le cadre d’un viager occupé.
      Toutefois, ce principe est à contrebalancer avec le droit de louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours par an.
      Actuellement, il n’y a aucun jugement servant de jurisprudence, mais çà ne saura tarder…

      Répondre

  19. Bonjour

    J’envisage d’acheter un viager occupé.
    Les debirentiers pensent le libérer d’ici 10 ans.
    La rente sera alors revalorisée de 250 % et passera à 400 eur.
    Puis je le louer 600 eur / mois sans que les tribunaux me tombent dessus ?
    (Je fais reference à la publication disant que le montant du loyer ne peut étre supérieur au montant de la rente).
    A mon sens cette règle s’applique pour les viagers vendus libres et pas aux viagers occupés qui deviendraient libre après x années.
    Merci de confirmer

    Répondre

  20. bonjour
    j aimerai acheter un appartement d un bouquet de 10000 euros en viager libre
    la rente est de 500 e
    je souhaite le louer 500 e
    que dois je payer fiscalement

    merci a vous
    sachant que je vers une rente ( pension) et j encaisse un loyer

    Répondre

  21. est-il vrai que le credit rentier peut toucher une partie de la location dès le moment ou le debit rentier parvient à louer le bien,
    est-il vrai que la location de ce m^me bien libre ne peut depasser la rente
    merci
    danielle

    Répondre

  22. Bonjour,
    Je possède un viager occupé pour lequel je paie une rente mensuelle de 376,00 €, la crédirentière a 88 ans. Je souhaiterai savoir si elle intègre un EHPAD, la maison sera libre, il n’y a pas de revalorisation de la rente en cas de libération de la maison, dans l’acte de vente, il est précisé que  » le vendeur a la faculté de renoncer, si bon lui semble, à toute époque, au droit d’usage et d’habitation présentement réservé à son profit et d’abandonner la jouissance de la maison à l’acquéreur en prévenant ce dernier de son intention à cet égard, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 1 mois à l’avance ». Est ce que je pourrai la louer et encaisser les loyers si tel était le cas? Les loyers seraient-ils imposables?
    Merci de votre réponse cordialement

    Répondre

    1. Bonjour, il n’y a pas de réévaluation de la rente après son départ ? C’est possible ?

      Je vous remercie pour votre retour

      Répondre

  23. Bonjour,
    j’ai mis ma propriété en vente en viager occupé. Un client potentiel m’a demandé s’il était possible, si on signe la vente, que je lui loue une partie du terrain et une grange jusqu’à ce qu’il prenne possession du bien. Personnellement je n’y suis pas opposé mais est-ci faisable? Dans ce cas les loyers perçus seraient-ils imposables?
    Merci pour vos réponses

    Répondre

  24. Bonjour,

    sur un viager libre, ai-je le droite de louer meuble en statut LMNP et deduire les amortissements (sur le bouquet?)

    merci

    Répondre

  25. Bonjour Fabrice
    J’ai acquis un viager libre avec une rente de 290€ Ai-je le droit de louer 575€ charge comprise sachant que j’ai versé un bouquet de 27000€ Fai + notaire et fais pour plus de 5000€ de travaux pour un studio de 26m2 remis à neuf.
    Merci de votre retour.
    Cordialement,

    Répondre

  26. Bonjour,
    je suis intéressé par un viager libre, de bouquet 99 000 euros et d’une rente de 750 euros par mois, dans l’annonce on nous indique que le bien est loué à auteur de 990 euros, pourrais je le louer à ce montant ou est-ce illégal étant donné que le montant du loyer est supérieur à la rente ?

    Répondre

  27. bonjour,
    Ma mère a vendu en viager mais depuis est partie en maison de retraite. LA MAISON EST DONC VIDE D HABITANT
    Une question se pose à moi; serait il possible que ma mère ou le futur acheteur (si les parties sont d accord), prenne un locataire (en l occurence, moi). Je pense que cela aurait deux avantages me permettre de me loger et faire « vivre » cette maison qui est fermée depuis trois ans et à mon avis se dégrade….
    MERCI POUR VOTRE REPONSE AVERTIE

    Répondre

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