Faut-il acheter un viager à un vendeur jeune ou plus âgé ?

12 comments on "Faut-il acheter un viager à un vendeur jeune ou plus âgé ?"

Voici une question essentielle de l’acheteur en viager : quel âge du vendeur est-il préférable de prendre en compte pour réduire le risque d’une longévité excessive ?

Le risque de longévité

La caractéristique principale du viager est la durée du contrat. Celle-ci est l’inconnue de l’équation du viager. Elle est basée sur l’âge du vendeur au moment de l’achat et donne l’espérance de vie statistique du vendeur soit le nombre potentiel d’années à vivre.

Ce paramètre d’achat est certes central mais comme je l’ai déjà dit, il est primordial de concevoir votre acquisition comme un investissement. Pour cela, vous ne devez pas calculer la rentabilité de votre placement sur l’hypothèse d’un décès anticipé du vendeur par rapport à son espérance de vie statistique. Au contraire, vous devez prévoir plutôt le contraire afin d’être relativement serein financièrement s’il avérait que le vendeur joue les prolongations.

Un vendeur très vieux, c’est mieux ?

Il semblerait assez intuitif de considérer que plus le vendeur en viager est vieux, plus il y a de probabilité qu’il décède rapidement. Si l’on prend un vendeur âgé de 89 ans alors notre intuition nous laisse à penser qu’il serait judicieux d’investir dans le viager de cette personne.

Toutefois, si l’on considère l’espérance de vie des français en 2011 selon l’Insee : elle s’établit à 84,8 ans pour une femme et à 78,2 ans pour les hommes.

Si l’on reprend notre hypothèse de départ, un âge de 89 ans, on s’aperçoit que la femme et l’homme dépasse respectivement de 5 et 11 ans l’espérance de vie moyenne.
Comme on l’a vue intuitivement, on pourrait penser que le décès se rapproche mais autant cela peut vouloir dire que ce vendeur est “hors moyenne” puisqu’il dépasse (largement pour l’homme) l’espérance de vie statistique.
Autrement dit, et comme les viageristes le disent, il y a plus de probabilités de trouver un futur centenaire dans les vendeurs âgés de plus de 85 ans que dans les plus jeunes.
Enfin, il faut considérer que si le vendeur vend en viager, c’est qu’il est relativement confiant sur son état de santé…

Un vendeur plus jeune, la solution ?

Comme on vient de le voir, il ne faut pas présumer qu’un âge élevé d’un vendeur en viager soit un bon investissement. Doit-on pour autant choisir un vendeur jeune pour l’achat d’un viager ?

Avant toute chose, je vous rappelle qu’il est indispensable d’avoir presque une génération d’écart entre l’âge du vendeur et de l’acheteur. Ceci, afin que ce dernier puisse profiter pleinement de son acquisition en viager. Donc toujours tabler sur 15 à 20 ans (ou plus) d’écart entre les 2 parties du contrat viager.

Le principal avantage de choisir un vendeur jeune est que le viager est beaucoup plus abordable. Ainsi, le bouquet (l’apport) et la rente sont beaucoup plus abordables pour un vendeur encore peu âgé. Cela tient au calcul du viager qui prend en compte l’âge du vendeur et du nombre d’années d’espérance de vie au moment de la vente.

rente viagère selon le vendeur
Coût de la rente viagère selon l’âge et le genre du vendeur

Ce qu’il faut retenir

L’acquéreur d’un viager doit tenir compte d’une variable centrale dans son acquisition : l’âge du vendeur. Toutefois, l’âge du vendeur agît fortement sur les conditions d’accès au viager par l’acheteur. Ainsi, ce dernier doit choisir son viager en fonction de ses ressources et de sa capacité à amortir une durée de vie du vendeur plus longue que la statistique.

12 commentaires on "Faut-il acheter un viager à un vendeur jeune ou plus âgé ?"


  1. Merci Fabrice pour ton article.

    C’est vrai qu’il parait à première vue plus intéressant d’investir sur un viager d’une personne de 89 ans (bien que le bouquet sera surement plus élevé) et ce n’est pas forcement judicieux pour la raison indiquée dans ton billet.

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  2. Bonjour
    intéressée par un achat viager occupé par un homme âgé de 76 ans, quelle décote doit-être calculée pour établir ensemble la rente mensuelle ?
    ( j’ai connaissance d’un abattement forfaitaire selon l’âge du vendeur)

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  3. Bonjour,

    D après moi, voici la synthèse du viager:

    En se placant d un coté investisseur :
    Le plus rentable est un viager oocupé.
    – Le crédirentier (la p’tite dame qui vend) habite chez elle et l’entretient comme nul autre locataire.
    – du fait de l age du crédirentier, un droit d husage d habitation (DUH) est appliqué. compté 50% pour une petite dame de 70ans (espérance de vie encore de 20ans)
    – Investissement social: mine de rien, l investisseur « aide » le vendeur à vivre mieux. En france, 80% des retraités sont propriétaires, la moitié ont du mal à finir le mois,
    – Pas besoin de faire un pret. le préteur, c est le vendeur,

    Exemple:
    appartement estimé a 200K
    Dame agée de 72 ans,
    esperence de vie 18.6ans
    DUH 53%
    Valeur vénale : 94K

    Reparti avec un bouquet de 30K suivi d une rente de 250€

    Faut prendre l esperence de vie avec une marge de 2 ou -2 ans (95% des cas cest dans cette fourchette). les Jeanne Calman ou des chutes d escalliers 6 mois apres la signature,
    c est 5% des cas.

    grosso modo, le bien m aura couté 100K dans 20ans. Et comme je suis un petit malin, j aurai bien fait gaffe à l emplacement du bien,…et je le revendrais au moins
    250K dans 20ans soit une pv de 150K…voir meme avant si DC du vendeur. Et meme si elle dc a 120ans, elle aura libéré les lieux et je pourrai le louer facilement,
    puisque il est bien situé

    En se placant d un coté vendeur :
    – Elle vie mieux et, stastiquement prouvé, gagne 1 an de plus de vie
    – Elle reste chez elle, plutot que de vivre dans un endroit sans souvenirs, plus petit,…
    – Rente a vie, et si elle part de chez elle, elle beneficie d une rente majorée
    – Si elle vend son bien (la majorité des cas n ont qu un bien), beh dans 6,7 ans, elle aura cramé son capital et se trouvera sans un sou…. avec 7 ans de plus et
    a 80-85ans, on commence a etre un poil moins vif
    – Possibilité de verser un bouquet à ses héritiers directement à son décés : Viager consulting group le fait.

    Exemple:
    appartement estimé a 200K
    Dame agée de 72 ans,
    esperence de vie 18.6ans
    DUH 53%
    Valeur vénale : 94K

    La vendeuse pourrait demander
    un bouquet de 0K
    Rente de 250e
    Un bouquet final de 30K

    J’ai cru entendre que des villes comme Paris, allé lancer des viagers. Ils souhaitent racheter des propriétés pour aider les personnes agées
    à vivre chez elle. Les maisons de retraites coutent super cheres et tout le monde ne peut pas se les payer.
    Quelqu-un a des infos la dessus?
    ¨

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  4. J ai 53 ans ma mère est décédée récemment, j aimerais savoir si je peux vendre en viager occupé malgré mon age ?
    Merci

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    1. Bonjour,

      Oui, c’est possible mais n’escomptez pas une énorme rente et le plus difficile sera de trouver un acquéreur à votre jeune âge.

      Fabrice

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  5. J ai 65 ans et propriétaire a Rueil Malmaison d une valeur de 220 000 euros . Sur quelle valeur le bouquet et la rente ?

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    1. Bonjour Michel,

      En partant du principe qu’il s’agit d’un viager occupé et sur une seul tète, la rente serait de 535€ sans bouquet.
      Le bouquet peut être compris entre 0% et env 30% de la valeur marchande libre (mais ce n’est pas une obligation).
      Autre simulation : bouquet de 20 000e et une rente de 429€.

      Cordialement
      Yann Penaud

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  6. Bonjour Fabrice,

    Je suis spécialiste dans le viager et je voulais porter quelques précisions complémentaires à votre article, qui est fort intéressant.

    Tout d’abord, les rentes sont calculées en fonction de l’esperence de vie à l age du vendeur et d’un barème fiscal cad qu’en fonction de la projection que le viagiste donne avec 95% de « chance » que le contrat se termine dans cette période. Par ex, une personne âgée de 84 ans aura une esperence de vie de 8 ans. Par conséquent au bout de 8 ans, l’acquéreur aura payé plus ou moins la même somme que si le vendeur avait été moins agée, donc avec une rente plus faible mais sur plus longtps.

    En ce qui concerne le décalage d’age entre l acquereur et le vendeur, il est de 10 ans minimun.

    Enfin, vous dites qu’ il faut considérer que si le vendeur vend en viager, c’est qu’il est relativement confiant sur son état de santé…
    Mon expérience montre que c’est plus parce que :
    – un des seniors perds son conjoint et se retrouve tout seul sans enfant,
    – Problème pour financer ses dépenses courantes
    – mauvaise entente avec ses enfants

    Pour finir, en tant qu’investisseur, il est préférable, selon ses capacités financières bien sur, de réaliser plusieurs projets plutôt qu’un seul, la loi des grands nombre joue en sa faveur.
    Par ex, si on a 100€, vaut mieux prendre 10 viagers a 10€ plutot que 1 à 100. Sur les 10 biens, il y a aura de plus grande « chance » d’avoir un décé prématuré et donc de réaliser une belle opération.

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  7. peut on acheter un viager apres 70 ans et que veut dire vente a terme

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