Comprendre le fonctionnement du viager en 3 minutes !

209 comments on "Comprendre le fonctionnement du viager en 3 minutes !"

Voici une liste (non exhaustive) de points à savoir pour aborder le fonctionnement du viager. Bien sur, c’est très rapide mais c’est le but : vous donnez les notions de base du principe du viager en un temps record.

Le fonctionnement du viager

  • Le viager permet à un propriétaire d’un bien immobilier de le vendre et de rester à vie dans son logement.
  • Le viager correspond à un contrat de vente immobilière classique signé devant un notaire. Seules les modalités de paiement différent.
  • Le vendeur demande généralement à l’acheteur de payer une somme fixe au moment de la vente et par une mensualité jusqu’à son décès.
  • Le viager doit avoir obligatoirement un événement incertain, aléatoire : c’est le moment du décès du vendeur qui n’est pas prévisible dans le viager.
  • Un pari pour les 2 parties : le vendeur parie sur sa longévité à l’inverse de l’acheteur.

 

Le bouquet du viager

  • Le bouquet est l’apport que l’acheteur paie au moment de l’achat du bien immobilier.
  • Cet apport (bouquet) correspond à un montant représentant généralement 20-30 % de la valeur du bien immobilier.
  • Cet apport (bouquet) n’est pas obligatoire. C’est le vendeur du viager qui choisit s’il veut obtenir une somme immédiatement au moment de la vente.
  • Cet apport (bouquet) est fixé librement entre les parties mais c’est en principe le vendeur qui propose les choix possibles à l’acheteur.
  • Plus l’apport (bouquet) est élevé, plus la rente sera faible.

 

La rente du viager

  • La rente est la somme que l’acheteur paie chaque mois au vendeur jusqu’à son décès.
  • Pour calculer cette rente, on doit d’abord estimer la valeur du bien immobilier (prix de vente actuel du marché).
  • Si le bien immobilier est occupé par le vendeur (95 % du marché des viagers), il est nécessaire de calculer une décote que l’on calcule au choix de 2 façons différentes.
  • La 1ère manière est calculée par un abattement forfaitaire selon l’âge du vendeur : plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante (ainsi, par exemple, on ôte -50% si le vendeur est âgé de 70 ans alors que si le vendeur est âgé de 90 ans, l’abattement d’occupation est de -20%).
  • La seconde façon de calculer l’abattement d’occupation est basé sur l’estimation des loyers pour le même bien immobilier dans le même secteur géographique. Après estimation de la durée de vie du vendeur (par exemple, 15 ans si la venderesse est âgée de 75 ans selon l’INSEE), on obtient la somme à déduire de la valeur du bien immobilier en multipliant le nombre d’années par le loyer annuel évalué précédemment.
  • La rente représente un capital à transformer égal à la valeur décotée du bien immobilier.
  • De ce capital, on retranche éventuellement le bouquet (il n’est pas obligatoire).
  • La rente est réévaluée chaque année sur un index décidé au moment de l’achat.
  • Le choix de cet index est libre mais il est généralement utilisé soit l’indice des prix à la consommation (des ménages urbains, hors tabac, France entière – Insee) soit l’indice du coût de la construction (Insee).

 

Le vendeur en viager

  • Le vendeur en viager est appelé le crédirentier car il bénéficie du crédit de la rente.
  • Il n’y a pas d’âge minimum pour le vendeur pour vendre son bien immobilier.
  • Si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature du contrat, la vente est annulée et le bien immobilier revient aux héritiers.
  • Si le vendeur décède d’une maladie connue par l’acheteur au moment de l’achat, la vente pourrait être annulée.
  • Le vendeur doit disposer de toute sa capacité de jugement sinon le viager pourrait être annulé par un tribunal.
  • Le vendeur peut décider de transmettre à ses héritiers, la totalité ou une partie du bouquet en le transformant en donation.
  • Le vendeur bénéficie, selon son âge au moment de la vente, d’un abattement fiscal sur l’imposition de ses revenus (pension) compris entre 30 à 70 % du montant de la rente.
  • S’il occupe le logement, le vendeur paie la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges « locatives ».

 

L’acheteur en viager

  • L’acheteur en viager est appelé le débirentier car il est le débiteur de la rente.
  • L’acheteur doit être plus jeune, de préférence, d’une génération que le vendeur afin de pouvoir jouir du bien à moyen terme.
  • L’acheteur n’emprunte pas auprès d’une banque car c’est le vendeur du viager qui lui « prête » l’argent en quelque sorte. Ainsi, l’acheteur a l’avantage de ne pas payer les intérêts d’un crédit immobilier.
  • L’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien immobilier et peut à ce titre, revendre le viager mais en assumant toujours le versement de la rente à son bénéficiaire.
  • L’acheteur a à sa charge : le versement de la rente et le paiement de l’impôt foncier et des grosses réparations (murs, toiture…).
  • Si l’acheteur cesse de payer la rente viagère, le vendeur peut récupérer le bien immobilier en gardant tous les paiements déjà effectués au titre de dédommagements.

 

Les types de viager

  • Il existe 3 types de viager immobilier.
  • Le plus répandu est le viager occupé qui se définit par l’occupation du logement par le vendeur jusqu’à son décès ou départ en maison de retraite par exemple.
  • Le viager libre est un bien immobilier vide qui permet à l’acheteur d’habiter ou de louer immédiatement la maison ou l’appartement acheté.
  • Le viager à terme est l’achat d’un bien immobilier dont le nombre d’années de paiement est défini à l’avance (12 ou 15 ans par exemple). L’acheteur connaît le coût global définitif de son investissement. L’aléa réside toujours dans la libération du bien par le vendeur lors de son décès.

 

209 commentaires on "Comprendre le fonctionnement du viager en 3 minutes !"


  1. Bonjour,
    Après lecture, il subsiste une interrogation concernant le viager occupé…
    L’acheteur peut-il vivre dans le bien occupé par le vendeur ?
    Merci de votre réponse
    Cordialement,

    Répondre

    1. Bonjour Muriel,

      Non, vous ne pouvez pas vivre dans le bien occupé par le vendeur dans le cadre d’un viager occupé.

      Il existe de très très rares fois des annonces viager avec une possibilité d’habiter une partie de la maison (quand ces parties sont bien séparées).

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

      1. Bonjour Fabrice,
        J’ai décidé d’acheter un appartement en viager occupé d’un appartement. Le vendeur est une femme de 93 ans. L’agence me demande un bouquet de 45500€ et une rente de 574€/mois.
        J’aimerais savoir si la valeur du bouquet est correcte car je trouve qu’il est un peu élever sachant qu’il représente en moyenne entre 20 et 30%. Je précise qu’il me disent que l’appartement vaut 100 000€.
        J’aimerais savoir aussi si une négociation serait possible pour diminuer le bouquet à 40000€ et augmenter par exemple la rente .
        Merci
        Younes

        Répondre

        1. Bonjour,

          Le ratio du bouquet sur la valeur du bien n’a pas d’obligation à respecter.

          Oui la négociation du bouquet est tout à fait possible dans la limite des possibilités du vendeur.

          Cordialement,
          Fabrice

          Répondre

      2. Mes parents on fait un viager en 2013 .Il ce trouve que les acheteurs divorcent et ne seront plus solvables. Que vas t’il se passer pour mes parents pour le versement des mensualités et du bouquet? Merci

        Répondre

      3. Bonjour

        J’hésite entre le viager libre et occupé..

        J’ai vu 2 offres même ville :
        viager libre bouquet 20 000euros rente 350 euros Dame 82 ans 55 m2( travaux élec et double vitrage à faire) Taxe foncière 800euros à ma charge
        Estimation 80 000euros env

        Viager occupé 2 têtes age 85 ans 70 m2: bouquet 19 000euros rente 270 euros et les charges taxes foncière on partage ( les vendeurs sont ok) Appartement très bien entretenu et travaux a venir a la charge du vendeur actuel..
        j’ai stipule de mettre une clause en cas de travaux a venir avec le syndi dans les 5 ans a venir on divise à 2 ..
        Estimation du bien 110 000euros

        Je me dis que le viager libre est plus interessant ? je me trompe ? j’ai , je sais pas pk envie du viager occupé mais lequel pour vous est interessant ? pour moi acheteuse eventuelle

        Répondre

      4. Bonjour Fabrice,
        Voilà ca fait 17 ans que je paye une rente viagère libre de 2300 euros de moyenne mensuel, ma question dois-je toujours continuer a payer même si le montant cumulé dépasse largement le prix de la maison initialement calculé et estimé lors de la vente il y a 17 ans.
        Merci pour votre réponse.
        Cordialement.
        Stephane.

        Répondre

        1. Bonjour,

          Oui le paiement doit continuer. C’est le côté aléatoire du viager qui s’applique ici.
          Cordialement,
          Fabrice

          Répondre

    2. C’est écrit en toutes lettres tu le fait exprès ou quoi ???

      « Le plus répandu est le viager occupé qui se définit par l’occupation du logement par le vendeur jusqu’à son décès ou départ en maison de retraite par exemple »…

      Répondre

  2. bonjour ,
    après que l’acheteur paye le bouquet et la rente mensuelle , est ce qu’il y a d’autre frais que l’acheteur dois payer a l’etat ???

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il y a les frais de vente (frais d’agence + frais de notaire).
      Ensuite, il y a la taxe foncière à la charge de l’acheteur.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  3. Concernant le bouquet , doit il etre declaré aux services fiscaux comme un revenu classique ( déclaré avec les autres revenus comme une retraite par exemple )

    ou bien doit on faire une déclaration spéciale .

    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour,

      Dans le cadre d’une vente en viager, je crois savoir que le bouquet est exonéré d’impôt pour le vendeur.

      A bientôt,

      Fabrice

      Répondre

  4. bonjour ,

    dans le cadre d’une vente a terme sur 20 ans
    si le vendeur disparait avant les 20 ans Est-ce que l’acheteur continu a payer les rentes si oui est-ce que l’acheteur peut vendre le bien tout en continuant de payer la rente j’usqua echeance pour les héritiers ?

    cordialement

    Répondre

    1. OUI en cas de décès avant le terme, l’acquéreur est obligé de continuer à payer jusqu’à la date butoir. De facto, il peut parfaitement vendre le bien sous conditions de dédommager les héritiers. Je suppose qu’il peut verser le solde en 1 seule fois.

      Répondre

  5. Je serais vendeur de ma maison en viager, j’ai bien lu le fonctionnement , mais j’aimerai savoir si l’on doit passer par un notaire avant la publication de l’offre de vente; également par quels sites peut-on faire cette publication ?

    Répondre

    1. Bonjour Denis,

      Il est important de se rapprocher d’un professionnel pour le calcul du viager : soit un notaire, soit un agent immobilier spécialisé.
      Le notaire sera de toute façon obligatoire pour l’acte de vente notarié.

      Pour la publication d’une annonce viager, vous avez l’embarras du choix.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  6. Bonjour,

    J’ai 50 ans, j’ai hérité de la maison de mes parents tous les 2 décédés. Cette maison n’est pas occupée. L’important pour moi étant de la vendre au plus vite, est-il possible de faire une vente libre à terme ?

    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui, ce type de vente est possible mais ce n’est pas forcément la plus rapide dans la situation que vous me décrivez puisqu’il faut trouver rapidement un acquéreur pour ce bien.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  7. Bonjour,

    Je vais acheter un appart en viager libre, comme je vais payer les rentes mensuelles, est-ce que je toucherai l’APL de la CAF ?
    Merci

    Répondre

    1. Bonsoir.
      Oui vous pouvez bénéficier d’une aide au logement de la CAF pour l’acquisition d’un bien en « viager ».

      Mais pour cela, vous devez choisir « le bon type de viager » car il en existe plusieurs variantes.

      Là, une référence de jurisprudence concernant le droit à une allocation par la CAF.

      Oui, le viager est une forme d’acquisition d’un bien, comme toute forme d’acquisition et elle donne droit, selon la forme du viager choisi, à une allocation ou aide de la CAF;
      Merci à vous
      Beonard (ex négociateur immobilier)

      Répondre

  8. Bonjour,
    J’aimerai connaitre votre avis sur le prêt VIAGER HYPOTHÉCAIRE IMMOBILIER, avantages et inconvénients ? merci

    Répondre

    1. Bonjour Denis,

      Voici un avis récent sur le prêt viager hypothécaire lu sur Les Echos :

      « Ce produit financier n’est toutefois pas adapté. Il s’agit généralement de prêt représentant au plus 50 % du bien immobilier, dont le taux est de plus de 9 %. Mais, après dix ans, il faut déjà rembourser la totalité du bien. A partir de vingt ans, c’est quatre fois la valeur du bien qu’il faut payer. »

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

      1. Merci pour le renseignement; toutefois je suis en mesure de vous préciser de source notariale et Crédit Foncier au sujet du prêt hypothécaire viager les choses suivantes; le prêt est calculé par rapport à la valeur du bien, de l’âge, de la prévision de vie. Il n’y a pas obligation de rembourser au bout de 10 ans, encore moins 4 fois la valeur du bien à 20 ans. Le taux est de 7,95 % au Crédit Foncier.
        Le montant du prêt varie de 7 % à 50 ans, jusqu’à 64 % à 90 ans. (I N C document J.248/12-07).
        L’emprunteur reste propriétaire du bien; ce n’est qu’à son décès que la banque en deviendra propriétaire à hauteur de la valeur du prêt. Si la valeur du bien s’avère supérieure au prêt, le surplus est versé aux héritiers, si elle est inférieure, les héritiers n’ont rien à payer.

        Répondre

  9. Le vendeur de mon viager a quitté définitivement son appartement et accepte que j’entre en sa possession dès maintenant. Si je lui verse un bouquet de combien doit-il être? Y-a-il une reglementtion spécifique ou est-ce à la discretion de chacun?

    Répondre

    1. Bonjour Martine,

      Il n’y a pas de règle pour le bouquet, il n’est pas obligatoire, seul le contrat viager doit être équilibré : chaque partie doit autant espérer de gains que de subir de possibles pertes.

      C’est un peu court de développer une réponse plus détaillée sans connaître plus précisément votre contexte.

      Bien à vous,

      Fabrice

      Répondre

      1. Bonjour je viens d’être propriétaire d’un viager la personne est décédé je dois payer quelque chose ( des frais ) ?

        Répondre

  10. « Un pari pour les 2 parties : le vendeur parie sur sa longévité à l’inverse de l’acheteur. »

    question: si l’acheteur doit continuer a verser une rente jusqu’à la date butoir en quoi consiste alors le pari sur la vie ou la mort du vendeur ?

    quel est vraiment l’intérêt d’acheter en viager ?

    Répondre

    1. Bonjour,

      Le versement de la rente n’est pas fait jusqu’à une date butoir prédéterminée.
      Par exemple, un viager peut être prévu pour 10 ans selon l’espérance de vie du crédirentier mais s’il décède au bout d’un an, le versement de la rente s’arrête.
      On peut alors parler de pari…

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  11. N’ayant pas d’enfant, j’ai l’intention de vendre à viager mon bien immobilier. Ma mère m’avait fait la donation de ce bien en 2006. Elle est décédée en novembre 2011. On me dit qu’il faut attendre 5 ans après le décès de ma mère pour pouvoir vendre en viager. Est ce vrai? Merci pour votre réponse

    Répondre

    1. Bonjour,

      Je n’ai aucun élément qui me permet de corroborer ce délai de 5 ans avant de vendre le bien.
      Le « on » étant indéterminé dans votre question, je ne vois pas en quoi cette contrainte existerait.
      Toutefois, je ne connais pas suffisamment le droit sur les donations.
      Rapprochez-vous d’un notaire pour une réponse légale et sûre.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  12. Je souhaiterais acheter une maison en versant une rente de 1125 euros sur 18 ans aux propriétaires qui sont d’accord, sans bouquet de départ, est-ce considéré comme un viager à terme ? Est-ce possible ?

    Répondre

    1. Bonjour Laurent,

      Dès lors qu’il y a une durée de paiement, il s’agit d’une vente à terme.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  13. Je suis intéressée pour acheter une maison en viager non occupé. Valeur du bien 550000€. J’ai proposée un bouquet de 100’000€ avec une rente de 1’500€ mensuelle.
    Le vendeur a 75 ans. Est-ce que c’est possible légalement ? J’ai fait un calcul sur 25 ans.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Si le vendeur est bien un homme, il a 12/13 ans d’espérance de vie.
      D’après mon calcul pour ce viager libre, la rente mensuelle devrait être au minimum du double.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  14. bonjour,

    l’agence immobilier me dis que la rente est calculée en déduction du bouquet sans les frais d’agence ?

    valeur 240.000 €

    VALEUR ECO 85.000 € – 50.000 BOUQUET – 20.000 € FAI

    TAUX RENTE : 5,18 %

    RENTE MENSUEL ?

    MERCI

    Répondre

    1. Bonjour Stéphane,

      Oui, le capital à renter correspond à la valeur du bien – le droit d’usage et d’habitation – le bouquet net.

      Que représente la valeur économique dans votre demande (le DUH ?) ?

      Cordialement
      Fabrice

      Répondre

      1. Bonjour je viens d’être propriétaire d’un viager la personne est décédé mais le problème elle n’a pas laisser le testament pour le mobilier et de plus elle n’a pas de famille mais vraiment personne comment je dois faire j’ai contacter mon notaire (il peut rien faire car il me dit il n’est pas mandater ) j’ai le droit de récupérer les clés à la trésorerie de l’hôpital où elle est décédé avec mon acte de propriété et les remettre à mon notaire ? Merci

        Répondre

  15. bonjour,
    mes grands parents ont 95 et 94 ans, mon grand père est dans un état de santé délicat, ma grand mère pour ses 95 ans se porte comme un charme 😉
    peuvent ils vendre leur maison en viager ?
    en effet, on parle tjrs d’âge minimum mais pas d’âge maxi. En existe t-il un ?
    merci bonne journée
    Lydie

    Répondre

    1. Bonjour Lydie,

      Oui, ils peuvent vendre en viager mais je vous conseille de privilégier un bouquet et sans rente car cela constituera un contrat de viager équitable.
      Donc pas d’âge minimum et pas d’âge maximum pour vendre en viager.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  16. Bonjour,
    Je suis sur le point d’acheter un viager libre. Combien de temps prend la procédure de vente?
    Merci.

    Répondre

    1. Bonjour,

      La procédure d’acquisition d’un bien immobilier prend 2 à 3 mois généralement.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  17. Bonjour,
    La femme de mon père me propose une vente de bien immobilier estimé à environ 60000€ .
    Cela serait une vente a terme sans bouquet avec des mensualités de 270€ / mois sur 12 ans et en contrepartie j’effectuerais les travaux de conservation du bien ( travaux de moyenne voir petite importance )
    Est ce que la valeur de ce bien n’est pas trop sous évalué par rapport au informations que je vous ai fourni

    Répondre

    1. Bonjour,

      Si l’on calcule 270 € x 12 (mois) x 12 (ans), on obtient 38 880 € ce qui est assez loin de la valeur du bien de 60 000 €.
      Donc, le montant des mensualités me semble plutôt faible pour cette vente à terme.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  18. Je souhaite acheter un bien immobilier valeur 80 000 euros.

    Entre une vente à terme sur 25 ans, un viager à terme , un viager classique quels sont les avantages et inconvénients, surtout si je décide de revendre le bien un an après acquisition.
    Si la vente est possible que vais-je payer en plus value
    Merci de votre réponse

    Répondre

  19. Bonjour.

    Dans le cadre d un viager libre, une fois « propriétaire  » peut on tout casser et faire des travaux de gros oeuvre pour réhabiliter le bien et le mettre aux normes ?

    Quid de la valeur ?
    Les mensualités ne bougent pas même si le bien n aura plus la même valeur un fois les travaux terminés ?

    Merci.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Normalement, une révision à la hausse de la rente doit résulter de modifications extérieures, c’est-à-dire des conditions économiques nouvelles, comme la valeur du bien sur le marché.
      Au stade de mes recherches actuelles, il ne semble pas que les modifications apportées par l’acquéreur soient de nature à changer la rente.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  20. Besoins d’eclaircissement sur le bouquet. Que paie l’acheteur dans ce cas là:
    Valeur vénale: 1 M
    bouquet: 500 000
    Rente 4000

    Le bouquet ne permet pas de payer immediatement sans avoir à payer de rente?

    merci par avance

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non, le bouquet est un apport immédiat mais il ne libère pas de la rente.
      Seul un achat viager en nue-propriété permet de payer qu’un « bouquet » sans avoir de rente à payer.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  21. bonjour , puis-je acheter en viager libre en étant sans ressource , seul mon compagnon touche une pension d’invalidité
    (j’ai l’ apport pour réglé le bouquet , mais quand n ‘est il pour la rente vu ma situation )

    merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Je ne suis pas sûr que le viager soit une solution au vue de votre situation financière.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  22. Bonsoir, mon mari et moi avons 53 ans. Pensez-vous que nous pourrions vendre notre appartement (libre), valeur 80000 euros environ, sans bouquet avec des mensualités de 400 euros ? Merci

    Répondre

  23. je souhaite vendre ma maison en viager habité, 1 tete, J’ai 70 ans, je serai interessé par le loyer plutot que par le bouquet, combien puis je espérer ? par contre on ne parle jamais du creditrentier si celui si ne peut plus payer le loyer comment fait on si on a une petite retraite. merci pour votre éclairage!!!

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il est tout à fait possible de vendre sans bouquet et d’obtenir qu’une rente.
      Le montant de celle-ci dépend de la valeur de votre maison.

      Si l’acquéreur ne paie pas la rente, alors vous récupérez votre bien en activant la clause résolutoire du contrat viager.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  24. bonjour j’ai une maison en viager libre mais j’ai l’usufruit
    J,ai entièrement refait intérieur et extérieur
    je suis actuellement en centre pour un accident du travail depuis 2 ans maintenant et avec une grande chance de ne pas pouvoir reprendre mon travail
    je vie seul
    est ce qu’il y a une solution ou une loi qui pourrait m’aider à payer mon viager car mon incapacité ne me permettra pas de payer ce que je dois par mois car j’ai appris que au bout de 3 ans je ne toucherais plus mes indemnités de salaires mais certainement une rente accident de travail qui n’arrivera pas à mon salaire actuel .
    sachant que le vendeur fait l’évaluation de chaque années malgré tous les travaux effectués
    Merci pour cette aide qui me sera très enrichissante pour la suite de mon avenir

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il est peut-être possible de suspendre la majoration annuelle de la rente selon la Loi n° 49-420 du 25 mars 1949 révisant certaines rentes viagères constituées entre particuliers qui indique en son article 4ter :
      « Toutefois, le débirentier peut obtenir en justice, à défaut d’accord amiable, remise totale ou partielle de la majoration à sa charge si sa situation personnelle ne lui permet pas de supporter cette majoration. »

      Malgré cela, il n’y a pas d’autre moyen que de payer la rente si vous n’avez pas souscrit une assurance privée sur la perte d’emploi.

      Une solution possible serait peut être de revendre votre viager mais vous devrez changer de logement.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

    2. pour votre accident du travail vous avez droit a un complément par le biais de votre mutuelle , puis votre complémentaire retraite, renseignez vous auprès d’une assistance sociale de votre communauté des communes

      Répondre

  25. Bonjour,
    J’ai acheté un viager… La personne est décédée en janvier 2015. Ses héritiers me demandent de payer la taxe d’habitation 2015.
    Est-ce la procédure?

    Répondre

    1. Bonjour,

      On peut considérer que vous avez récupéré le bien en janvier donc vous pouvez « potentiellement l’habiter » sur cette année.
      La taxe d’habitation est redevable pour l’année en cours.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

    2. La taxe d’habitation est due par celui qui occupait les lieux le premier janvier de l’annee concernee

      Répondre

  26. bonjour

    je suis un peu perdue.j’ai vu une annonce d’une maison estimée a 200 000euros sur 2 têtes 68 et 69ans( h) bouquet 40 000euros et frais d agence 12000euros

    rentre 275euros

    cela me parait cher le bouquet ? qu en pensez vous ? c est un viager occupé

    Répondre

    1. Bonjour,

      Le bouquet ne me parait pas excessif puisqu’il représente 20 % de la valeur du bien.

      Par contre, vous dîtes que vous êtes perdue. Cela me parait être un signe qu’il vous faut vous informer sérieusement sur l’investissement viager.
      Vous pouvez lire mon guide Acheter en viager avec succès qui vous aidera dans votre connaissance du viager et des étapes à suivre pour faire un bon investissement.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  27. Bonjour,
    Je suis acheteur. Je paye mon bouquet. Je paye la rente
    Je suis donc propriétaire légalement
    Ma question est : puis-je découper une partie du terrain pour la vendre ou pour construire une autre maison dessus sachant qu’il y a toujours le crédirentier ?
    Merci d’avance
    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour,

      Je suis intéressé par cette réponse aussi. Merci.

      Cordialement

      Boris

      Répondre

    2. Bonsoir vous ne pouvez pas occupé le bien sans l’accord de la personne ,vous serez propriétaire en toute légalité quand la personne sera décédé

      Répondre

  28. peut on prendre plusieurs agences immobilières pour un viager ?

    Répondre

    1. Oui rien n’empêche cela sauf si vous signez un mandat de vente exclusif avec une agence immobilière.

      Répondre

  29. Bonjour,

    Je suis interessée par un viager. Bouquet 80000 euros et 800 euros de rente mensuel.

    La vendeuse vit toujours dans le logement..cela signifie que lors de son déces je serai proprietaire des lieux et je n’aurais plus a payer de rente?

    Exemple si elle décède dans 10 mois, j aurais donc payé 80000 et 8000 euros et je serai propriétaire de ce logement?

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui vous avez bien compris les bases de l’investissement viager.

      Toutefois, vous êtes propriétaire le jour de la vente auquel vous accordez un droit d’usage et d’habitation au vendeur pendant sa vie durant.
      En tant que propriétaire, vous payerez aussi la taxe foncière.
      Pour plus de détails dans le processus d’achat d’un viager, je vous conseille la lecture de mon Guide « Acheter en viager avec succès ».

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  30. Bonsoir,
    je vous contacte à propos du viager de mes parents, ceux ci ont signé un contrat exclusif avec une agence immobilière, seulement depuis juillet, cette agence n’a donné aucuns signe de « vie » à mes parents. Mes parents voudraient changer d’agence, en ont-ils le droit ? il n’y a juste qu’une annonce dans leur agence.

    Cordialement
    Valérie

    Répondre

    1. Bonjour Valérie,

      Un mandat de vente exclusif doit toujours avoir une date limite.
      La durée d’un mandat exclusif est généralement de 3 mois.
      Le contrat est reconduit automatiquement mais il peut être rompu par une lettre avec accusé de réception en respectant le préavis de 15 jours.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  31. Bonjour à tous,
    Mon parrain nous a quittés vendredi matin dernier en ayant vendu son appartement en viager. Le problème est que la signature a été faite il y a seulement 8 jours. Un de ses amis, agent immobilier de longue date, m’a fait part d’une réglementation selon la quelle il y a un délai de 2 mois minimum pour que la vente soit effective. Or, cela ne fait que 8 jours qu’elle a été signée. Je voudrais savoir si c’est vrai et dans ce cas, la vente risque t-elle l’annulation ?
    Cordialement

    Répondre

  32. Bonjour,

    Dans le cadre d’un viager libre mais loué, pourrais-je donner congé aux locataires si je veux occuper le bien ?

    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour,

      Je pense que si le cadre légal des délais de prévis est respecté et que l’âge du locataire en place le permet alors il n’y a pas de raison pour que vous ne puisiez pas habiter ce logement.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

      1. Merci pour votre réponse qui a le mérite d’être explicite et très bonne année 2016 à vous!
        Romuald

        Répondre

  33. Bonjour.

    Je suis nu propriétaire d un bien que m’à donné ma grand mère. Elle en garde l usufruit pour le moment. Elle profite actuellement des loyers des locataires habitant ce bien.

    Puis je racheter cet usufruit en viager ?
    Comment procéder ?

    Si je ne peux pas racheter ce bien en viager, puis je devenir locataire de ce bien et y faire des gros travaux ( rajouter un étage complet pour presque tripler la surface habitable )?

    L évaluation faite pour la donation évoluera t elle si c est faisable ? Merci.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Votre projet est trop pointu sur les différents droits de la propriété.
      Je vous recommande de vous rapprocher de votre notaire pour garantir le cadre légal de votre projet.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  34. Bonjour,

    Pour pouvoir prétendre acheter un bien en viager, un accord bancaire est-il nécessaire?
    Mon conjoint est artisan et je travaille en intérim, nos ressources sont suffisantes pour honorer nos frais mensuels mais ne nous permettent pas d’être  » éligibles » auprès de notre banque pour un crédit immobilier.

    Merci d’avance pour vos conseils !

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non, il n’est pas nécessaire de faire appel à votre banquier pour acheter en viager.
      Il vous faut cependant avoir la somme nécessaire en épargne pour honorer le jour de la vente : le bouquet, les frais d’agence et les frais de notaire.
      Après cela, il vous faut les ressources suffisantes pour vous acquitter de la rente mensuelle.

      Donc, vérifiez votre épargne et vos ressources puis ciblez un projet viager adapté.

      Enfin, il y a mon guide de conseils avant d’acheter un viager.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  35. Bonjour,

    Je possède 3 appartements dont un que j’occupe et pour les deux autres, je perçois un loyer. Dans le cadre d’une vente en viager qui perçoit les loyers des 2 logements ?

    Répondre

    1. Bonjour,

      La vente en viager libre d’un bien loué donne à l’acquéreur le droit de percevoir les loyers.

      De votre côté, en tant que crédirentier, vos rentes seront moins imposées (selon votre âge) que les revenus locatifs.

      Sinon, une autre solution pourrait être la vente à terme libre.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  36. J’aimerais savoir sur quel de site je pourrait mettre une maison en viager afin que je puisse avoir des client qui voudront bien acheter la maison de l’un de mes client qui a 80 et qui souffre d’un AVC et qui aimerait viager sa maison de 5 pièces avant de mourir…. aider moi car je me trouve dans une impasse…..

    Répondre

    1. Personnellement, je ne recommanderai pas le viager à une personne se sachant en mauvaise santé.

      Répondre

  37. bonsoir,

    je viens pour diverses problèmes a propos du viager
    que faire si l’agence du viager, ne respecte pas ses clauses, entre autre un rdv ou appel téléphonique (chose qui n’a jamais été faite) ( date du début de contrat le 17/06/15 fin le 17/09/16)?

    Même si il y a un contrat dans cette agence (ATIFF) est-ce que l’on peu mettre une annonce sur internet soit même ?

    Si le viager n’est pas vendu au 17/09/16 est-ce que le contrat est rompu et leur doit on une somme ?

    peut on nous même mettre une annonce a l’étranger ?

    la maison est estimée a 140 000€ le bouquet 48000€ la rente par mois est de 117€ si on quitte le viager est-ce que la rente augmente ?

    sincérement votre F;Valérie

    Répondre

    1. Bonjour,

      Je pense qu’il faut vous adresser directement à cette agence pour les questions relatives au viager que vous souhaitez vendre par leur intermédiaire.

      Vérifiez que le mandat signé n’est pas un mandat exclusif sinon vous ne pourrez pas le vendre directement.

      En résumé, bougez cette agence immobilière.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  38. Bonjour
    Bravo pour votre blog. Vos réponses sont très pertinentes.
    Par contre, vous n’avez pas répondu à une question de Jérôme : viager occupé, il demande s’il peut découper une partie du terrain pour vendre ou construire une maison. Votre réponse m’intéresserait beaucoup.

    Merci d’avance, cordialement

    Répondre

  39. Bonjour,
    J’ai 60 ans, sans héritiers; je souhaite mettre ma maison en viager occupé. Valeur 250 000€.
    Si je souhaite une rente mensuelle de 600€, de combien peut-être le bouquet?

    D’autre part:
    – puis-inclure dans la vente tous les biens mobiliers?
    – si d’aventure dans les premières années après la vente, une maladie écourtant de façon significative la durée de vie, peut-il y avoir une clause dans le contrat de vente pour une révision des rentes mensuelles?

    Merci pour vos réponses

    Répondre

    1. Bonjour,

      Sauf erreur de ma part, la rente de 600 € est bien trop élevée pour espérer un bouquet.

      Pour répondre à vos questions, oui pour la première et non pour la seconde.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  40. Bonjour,

    Si je vends un bien en viager occupé, dois-je y vivre à temps complet?

    cordialement,

    Michel

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non ce n’est pas une obligation mais vous avez un devoir d’entretien du bien.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  41. Bonjour,

    Ayant 60 ans et possédant une maison dans le var estimée à 340000 euros, à combien le bouquet peut-il être pour une rente mensuelle de 200 euros ?

    Cordialement,
    Adeline.

    Répondre

  42. Bonjour, comment calculer la valeur d’un viager occupé sans rente pour l’ ISF ?
    Si j’achète un bien comme celui ici :
    avec un bouquet de 300000 euros (plus notaire et frais d’agence) , et pas de rente,
    sur deux têtes (H83, F83)

    Comment calculer « la valeur d’occupation par les vendeurs » ?
    Et donc : combien je dois déclarer ce bien dans mon ISF l’année prochaine ?

    Merci beaucoup

    Répondre

    1. Bonjour,

      D’après mes calculs, la valeur du DUH serait de 180 000 euros mais votre agent immobilier ou notaire devrait vous le donner plus précisément.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  43. Je vends ma maison en viager occupé. Au bout de quatre ou cinq ans, ou plus je dois entrer en maison de retraite. La rente est – elle revalorisée ? Si oui, sur quelle base.
    Merci et félicitations

    Répondre

    1. Bonjour et merci,

      La rente est revalorisée selon les règles définies dans le contrat du viager.
      Généralement, on revalorise la rente de +30 % mais toute autre règle est possible.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  44. Bonjour, les frais de notaire pour un achat en vente viager libre se calculent seulement sur le bouquet ou aussi sur la rente versée ? Merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Les frais de notaire pour un viager libre se calculent sur la valeur vénale du bien soit sa valeur sur le marché immobilier.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  45. puis je vendre en viager un bien a ma soeur ?

    Répondre

  46. J ai acheté la maison en viager occupé en août 2015. Je dois paye la taxe foncière pour 2015?
    L’indexation est calculée par qui et quand.
    En vous remerciant

    Répondre

    1. Bonjour,

      Normalement, le contrat de vente signé chez le notaire doit définir ce point.
      La logique veut que c’est une répartition au prorata-temporis que vous devriez payer la taxe foncière de l’année précédente. Dans votre cas, environ la moitié de la taxe foncière.
      Pour l’indexation de la rente, c’est à l’initiative du vendeur. Encore une fois, c’est le contrat de viager qui règle la question.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  47. Bonjour,

    Si je deviens l acquéreur d un bien en viager occupé , suis-je obligée de l habiter avant de pouvoir le vendre ?

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non, aucune obligation dans ce sens et heureusement d’ailleurs.

      À bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  48. bonjour
    je serais intéressée par un viager occupé (dame 84 ans) Elle vend au prix de 270 000 € sans aucune rente ou 150 000 € + 1100 € rente
    j’ai retenu la première possibilité c’est à dire payer 270 000 €. S’agit-il d’un achat en viager en nue propriété puisque seul ce viager permet de payer un bouquet sans rente à verser ?
    J’ai lu qu’au niveau fiscal; l’achat en nue propriété permettait d’exoner l’acquéreur d’impôts locaux (taxe habitation+foncière). Pouvez vous me le confirmer svp ?
    Dans l’attente de vos réponses, un grand merci.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui, il s’agit bien d’un viager en nue-propriété.
      Sur le plan fiscal, c’est un viager classique donc la taxe foncière revient à l’acquéreur. La répartition que vous énoncez est vraie pour la nue-propriété lorsque la crédirentière conserve l’usufruit plutôt qu’un simple droit d’usage et d’habitation.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  49. Si le crédirentier est parti en maison de retraite et qu’il ne fait pas le nécessaire pour que le bien (libre) ne soit pas entretenu, celui-ci selon l’acte (clause spécifique) ne peut être utilisé par le débirentier.
    Quelles sont les recours pour le débirentier ?

    Répondre

  50. Bonjour,
    Alors moi j’aimerais avoir une reponse.
    Le 5 janvier nous avons signer un sous sein concernant un viager occuper jusqu’àu 31 septembre.
    Ensuite le bien sera disponible.
    Le vendeur ne désirait pas de bouquet.
    Il demandait une rente mensuel de 580 eu.
    Apres accord entre toutes les parties on nous à demander de régler les frais d’agence et notaire.
    Ceux que nous avons fait.
    A la date du 6 avril à 11h30 nous avions rendez vous chez le notaire pour la signature de l’acte définitif.
    Sauf que là notaire à décider de ne pas faire signer l’acte.
    Elle a invoquer le faite que la rente était en dessous du marcher.
    Malgré que Vendeur et Acheteur ni voyais aucun inconvénient ( les personnes sont apte de leur fait et geste ) elle nous a mis à la porte du bureau et nous demande de fournir notre rib agi de renvoyer les sommes versées.

    Ma question est à t elle le droit de refuser de signer malgré que les 2 parties soit daccord ?
    Sous quelle prétexte ?
    Cordialement.

    Ps : apres le calcul la rente devrait plutôt être au alentour de 900 eu.
    Mais cela provient d’une erreur du cabinet notarial qui avait fais les calculs.
    Mais la somme proposée 580 eu ne gêne pas les vendeurs même après avoir su qu’il pouvait demander 900 eu.

    Répondre

    1. Bonjour,

      D’après les retours que j’ai de professionnels de la vente en viager, il semblerait que les notaires ont de plus en plus tendance à sécuriser à outrance le contrat de vente en viager qu’ils réalisent. Ils craignent qu’une éventuelle procédure judiciaire éventuelle d’héritiers mette en cause leur acte de vente.
      Cela provient sûrement d’un manque de formation et/ou d’expérience sur la vente en viager car il n’en réalise que très peu chaque année.

      Essayez de voir s’il n’est pas préférable de trouver un nouveau notaire plus conciliant.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  51. Bonjour,

    J’ai vendu ma maison en viager mais j’ai de mauvais rapports avec l’acquéreur. Je voudrais la récupérer en remboursant les sommes perçues + bouquet + taxe foncière est ce possible ? Merci pour votre réponse.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non, c’est impossible sauf s’il y a défaut de paiement de la rente ou des charges afférentes au débirentier.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  52. J’aurai un peu du mal à faire un achat en viager. C’est au fond, espérer la mort proche d’une personne pour enfin être propriétaire. du bien immobilier.
    Cependant, le principe est intéressant et présente certains avantages non négligeable pour les 2 parties (vendeur et acheteur)

    Répondre

  53. Bonjour je souhaite acheter en viager la maison de ma mère , mes sœurs veulent renoncer à la l’héritage , pourrai je bénéficier d’une aide de la caf car le remboursement sera de 1000 euros ?

    Répondre

  54. Bonjour,
    Je souhaite acquérir un viager occupé la valeur de la maison est de 190000 €
    La dame est âgée de 70 ans .
    Quel sera le montant des frais de notaire ?
    De quel montant devrait être un bouquet raisonnable ?
    De quel montant devrait être la rente mensuelle ?

    Répondre

  55. Bonjour,
    Ma mère vit dans mon appartement (j’en suis l’unique propriétaire, elle en est l’unique occupant). Puis-je vendre mon appartement en viager sur sa tête (pas la mienne, le propriétaire) et lui permettre d’y vivre jusqu`à son décès, tout en me permettant de recevoir un bouquet et une rente?
    Merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui c’est tout à fait possible.
      Article 1973 du Code Civil : « La rente viagère peut être constituée au profit d’un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne. »

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  56. Bonsoir,

    Ma mère a vendu son appartement, en viager occupé, il y a quelques année, et en perçoit une rente de 420 € mensuelle à peu près, elle aurait l’intention de quitter cet appartement, devenu trop grand et d’aller en location dans un plus petit. Est-ce possible ? quelles en seraient les conséquences ? le viager deviendrait-il libre, et la rente serait elle réévaluée ?

    Merci
    Cordialement
    Maurice

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui c’est possible de quitter le viager occupé.
      La conséquence entraînerait surement une augmentation de la rente (voir votre contrat de vente en viager). Par contre, le retour ne serait plus possible.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  57. Bonjour,

    Nous pensons vendre en viager libre notre propriété de 3 maisons, valeur 400 000 € sur 2 têtes
    ( F67 ans – H 68 ans) . On nous propose un bouquet de 150 000 € avec une une rente de 1125 € mensuel. Les calculs sont-ils bons ?
    Si l’on vit à l’année au Portugal la rente sera-t-elle imposable en France ?

    Merci
    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour,

      Si vous remplissez une déclaration de revenus française alors les rentes doivent être déclarées dessus.
      Pour la déclaration de revenus portugaise, il faudrait consulter un spécialiste local.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  58. Bonjour,

    Merci pour toutes vos réponses qui éclaire le sujet du viager.

    J’envisage d’acheter un bien en viager occupé. Le bouquet est de 450.000 €, sans rente (les vendeurs ayant plus de 90 ans), pour un bien evalue a 1.000.000 d’€.

    Assujéti à l’ISF, combien devrais-je déclarer ce bien ?

    Répondre

  59. Bonjour lors d’un viager occupé…les frais de notaire sont ils calculés sur la valeur vénale ou sur une valeur fiscale (comment se calcule cette valeur???)
    Merci pour ces précisions

    Répondre

  60. bonjour ma rentière était hospitalisé depuis début juin et devait aller en foyer logement, elle est décédée mi juillet, quel est le délai légal pour que je puisse habiter le bien, sachant, que la maison est déjà pour partie vidée au vu de sa future venue en foyer logement. Je n’ai trouvé aucune réponse du code civil, et je n’ai pas l’acte ici. Merci d’avance

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il n’y a rien de défini au niveau Code Civil.
      La pratique est de définir ce délai dans le contrat viager.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  61. bonjour
    Il y a un bien en vente en viager. C’est une vente peu ordinaire, car le vendeur vend le viager qu’il a acheté (c’est dire qu’il y a un bouquet de 50 000 € + une rente de 345 € à verser à la crédirentière). le bien est vendu vide.
    j’ai fais une offre au vendeur pour acheter la maison plus cher mais en contre-parti il garde le viager c’est à dire la rente à verser à la viager. Offre acceptée par le vendeur,cependant il est difficile de se désengager du viager, il doit présenter à la crédirentière une caution bancaire ou hypothèque pour garantir les loyers. Malheureusement, il ne peut pas obtenir de sa banque ces garanties car il vient de s’installer en tant qu’agriculteur et il serait pénaliser pour ses futurs investissments. De mon coté, je ne peux pas acheter en viager car mon taux d’endettement serait trop élevé. Ma question est : peut on annuler un viager en versant un capital à la crédirentière en calculant son espérance de vie ?
    MERCI pour les réponses que vous pourrez m’apporter

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non, ce n’est pas possible.
      Il faut qu’il est un organisme tiers et que cela soit prévu dans le contrat de vente en viager.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  62. Bonjour, j’ai pris une maison en viager libre il y a 15 ans et avons payé le notaire pour la transaction. Le crédirentier est mort la semaine dernière, j’aimerai savoir si l’acte notarié fait il y a 15 ans est définitif ou est-ce qu’il y aura un nouvel acte notarié fait suite à ce décès et s’il y aura un cout supplémentaire. Je vous remercie
    Cordialement.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Non pas de nouvel acte notarié car la vente a déjà été enregistré auprès du notariat.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  63. Bonjour,
    Je suis sur le point d’acheter une maison en viager, valeur 100000 euros.je donne 45000 de bouquet et on me demande de verser une rente de 583 euros par mois.la personne est un homme de 76 ans.
    Le probleme est que je doit verser la rente de 583 euros et si il part a l’hospice la rente vva etre majoree de 400 ou 500 euros…je trouve cela un peu cher.
    Normalement 583 euros correspond a une rente viagere libre. Pas une rente occupee.
    Je pense demander a deduire la location de 400 euros de la rente libre pour la transformer en rente ocupee.
    Donc payer 183 euros par mois.et quand la personne part du bien.
    Lui payer la rente totale de 583.
    Qu’en pensez-vous?
    Merci.
    Benjamin

    Répondre

  64. Bonsoir
    Je suis intéressée par acheter un appartement en viager occupé, estimé à 290.000€.
    Le bouquet est de 70.000€ avec une rente de 650€.
    La dame a 74 ans.
    Cela vous semble t’il intéressant ?

    Répondre

  65. Bonjour ,

    Pour un viager occupé le propriétaire peut il fixer lui-même le bouquet et la rente qu’il souhaite ?

    Cordialement

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui dans la mesure ou le contrat reste équitable financièrement entre les 2 parties (gain et perte potentiel égal entre le vendeur et l’acheteur).
      Notamment que le prix de vente ne doit pas être dérisoire au risque de requalification par le fisc.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  66. Bonjour
    Pouvons-nous choisir le montant des mensualités suite à un accord du vendeur et de l’acheteur et sans payer de bouquet ou il faut un minimum de rente .

    Répondre

    1. Bonjour,

      La vente en viager n’impose rien en terme de minimum (ni en bouquet, ni en rente).
      La vente en viager nécessite un aléa avec un risque de gain ou de perte équivalent entre le vendeur et l’acheteur.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  67. Bonjour,
    Est-il possible de recourir à un emprunt bancaire immobilier pour payer le bouquet d un achat viager?
    Merci d’avance

    Répondre

  68. j’ai 60 ans et je pense à une vente en viager occupé pouvez vous me donner des conseils à ce sujet

    Répondre

  69. Bonjour,

    que se passe-t-il si on atteint le moment où la somme du bouquet et des rentes versées dépassent la valeur vénale du bien ?

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il ne se passe rien du tout.
      Le viager ne cesse qu’au décès du vendeur.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  70. Bonjour,

    Merci pour vos explications.
    J’ai cependant une question dans le cas ou la valeur du bien est atteint avant le décès du vendeur. L’acheteur continu-t-il à verser une rente ?
    Exemple:
    Un appartement d’une valeur de 180 000€ avec un bouquet de 80 000 et une rente de 833€ après 10 ans la valeur du bien est atteinte. Le vendeur est encore envie. Que se passe-t-il, l’acheteur doit-il toujours verser la rente ?

    De plus dans le cas d’un viager occupé pouvons-nous demander à « libérer » le bien si la valeur du bien est atteinte ?

    Merci encore,

    Répondre

    1. Bonjour,

      Mes réponses à vos 2 questions :
      « Que se passe-t-il lorsque la valeur du bien est atteint avant le décès du vendeur. L’acheteur doit-il toujours verser la rente ? »
      Oui jusqu’au décès du vendeur

      « Dans le cas d’un viager occupé pouvons-nous demander à « libérer » le bien si la valeur du bien est atteinte ? »
      Non. C’est le vendeur qui décide de son départ du logement

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  71. Bonjour,

    Mon père de 85 ans a vendu sa maison en viager a son beau fils …la maison est vide et le beau fils a entreprit des gros travaux sans l’autorisation de mon oncle En a-t-il le droit ? il y avait des locataires dedans mais ils sont partis. donc mon oncle ne touche plus le loyer est-ce normal ?…merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il s’agit surement d’une vente en viager libre à son beau-fils. Dans ce cas, votre père doit toujours recevoir la rente (s’il y en avait une bien sur).
      Il faut vous référer au contrat de vente en viager établi devant le notaire au moment de la vente pour savoir ce qui est normal ou pas.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  72. Mes trois enfants sont d’accord pour une vente en viager pour la villa que j’occupe. J’ai 74 ans. Quel bouquet puis je demander et quelle mensualité ? Valeur de la maison: Entre 450.000 et 500.000 euros.Merci pour votre réponse et bravo pour votre site

    Répondre

  73. Bonjour,
    Je veux acheter une maison en viager occupé (femme 86 ans). L’estimation de la maison a été fait par l’agence à 350 000 € (selon mes recherches la maison a une valeur max de 300 000 €).
    le bouquet est de 127 000 €, frais d’agence de 27 000 € inclus et une rente de 1250 €.
    Est-ce que les frais d’agence de 27 000 € ne sont pas exagéré ?
    Est-ce que la rente est correcte ?
    Merci

    Répondre

  74. Bonjour,
    je compte acheter en viager une maison d’une valeur de 130000. Sur 2 têtes 67 et 63 ans .
    Le bouquet est de 23300 euros et une rente de 130 euros par mois.(taxe foncière 1200euros).
    Pouvez vous me dire si le montant est correct?

    Répondre

  75. Bonjour,
    Ma mère est en train de construire une maison qu’elle souhaite me vendre en viager. Le notaire nous a dit que la construction devait être hors air et hors eau afin de procéder à la vente.
    Concernant les raccordements plomberies et électricité extérieur, c’est au vendeur de les prendre à sa charge ou à l’acheteur? Sachant que tous les travaux intérieurs seront à ma charge d’un commun accord avec ma mère.
    Merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Ce sont les 2 parties au contrat en viager qui en prévoit les conditions de répartition des charges.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  76. bonjour, je suis sur le point d’acheter un viager libre, au prix de 155000euro.
    je suis un peut perdu sur la procedure.
    si je fait une vente viager a therme cela veux dire que je payer durant 20ans si j’ai bien compris.
    soit un bouquet exemple 80000 et ensuite les75000 en rente.
    mais si je fait un achat en viager libre avec un bouquet de 80000 et que d’ici 10ans j’ai la somme pour racheter le reste qui manque a l’achat de la maison (prix initial de 155000euro – les rente versé) est ce que je peut verser cette somme pour ne plus rien devoir au vendeur?

    la personne a qui j’achete la maison a 35ans et et d’accord pour un viager, mais si on fait le calcul sa ferait une rente de 165euro environ par mois, est ce possible de payer si peut en rente?

    cordialement.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il n’y a pas de montant minimum pour le montant de la rente, ni d’âge minimum pour le vendeur.
      Pour se libérer de la rente, il faut en prévoir des conditions précises dans le contrat de vente initial.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  77. Bonsoir j’ai acheté une maison en viager occupée. Il est mentionner que  » le debirentier aura la jouissance qu’à compter du décès du credirentier » et que « les heritiers disposeront d’un délai de 3 mois a compter du jour du décès du credirentier pour procéder à l’enlèvement de tous les meubles ». A partir de quand puis-je habiter les lieux? Juste après le décès ou il me faut attendre 3 mois?

    Répondre

  78. Une question : la rente viagère est elle versée directement au vendeur ou chez le notaire ?

    Merci de votre réponse

    Répondre

    1. Bonjour,

      La rente viagère est toujours versée au vendeur en viager.
      Le bouquet (et la première rente) sont directement versés chez le notaire.

      Fabrice

      Répondre

  79. Bonjour
    je sais qu on es pas obliger de payés un boucet si on ne payes pas le boucet la rente pare mois serai très haut? Es aussi on dois payé les frais de notaire si le bien es de 1 000 000 € on dois pouvoire donne 125 000 € au notaire pour pouvoire achete le bien en viager sans compte le fais qu on dois payée un boucet de min 300 000 € es d’un rente mensuel de 1300€ es ce que ce que on peu payé le notaire au decet du vendeur?

    Répondre

  80. Bonjour,

    peut-on opter pour du viager libre et que le crédirentier loue le bien à l’acheteur ?

    Répondre

    1. Bonjour,

      Le viager libre donne déjà le droit à l’acheteur d’habiter le bien…

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  81. Bonjour,
    Je dois conseiller un patient. Il occupe un appartement qui a été vendu en viager. La propriétaire est encore vivante. La personne qui paie le viager annonce au locataire qu’il va reprendre l’appartement en septembre, Est ce possible?
    Merci de votre aide

    Répondre

    1. Bonjour,
      J’imagine que le viager a été vendu libre et que si le délai de préavis est respecté, il n’y a rien d’anormal selon moi.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  82. Bonjour , j’ aimerai vendre ma maison secondaire à mon fils, en viager à terme sans bouquet , avec accord de ses deux fréres , comme il est intérimaire , il ne peut faire d’ emprunt à la banque, donc n’ aura pas d’ assurance décés , incapacité partielle temporaire ou définitive , et une assurance perte d’ emploi ….. Peut on souscrire les contrats de ce genre , sans avoir d’emprunt , mais couvrant la dépense mensuelle du viager en cas des problèmes cités ci dessus ?? Ou peut on souscrire ce genre de contrats ?? Merci de bien vouloir , si possible me répondre , cordialement

    Répondre

  83. Bonjour

    Mon mari et moi avons respectivement 66 et 67 ans.
    Nous possédons une maison en ville d’environ 400000€.
    Nous voudrions mettre notre bien en viager pour disposer d’ une somme d’argent pour investir dans un autre logement de famille.Mais, nous voudrions pouvoir occuper cette maison jusqu’à la fin de nos jours; et nous n’avons pas besoin d’une rente pour vivre.
    À votre avis de combien pourrions-nous disposer ?
    Avec nos remerciements

    Répondre

  84. Bonjour Fabrice,

    J’ai une question par rapport au viager occupé libre au décès avec usufruit.

    Si il y une rente maximale de 15 ans.

    Que ce passe t’il après les 15 ans? Le crédirentier peut continuer à vivre dans le bien sans qu’il ne paie de loyer au débirentier ? (donc gratuitement)

    Je vous remercie à l’avance pour votre temps.

    Bien à vous

    Stephanie

    Répondre

  85. J’ai 1 maison : en vendant cette maison en viager occupé,puis-je acheter un studio avec le bouquet et vendre de nouveau ce studio en viager occupé?

    Répondre

    1. Rien ne l’empêche même si il est plus pertinent de déclarer un viager libre pour le premier car il est difficile d’occuper 2 habitations en même temps.

      Fabrice

      Répondre

  86. Ma mere m’a fait donnation de la maison ou elle vit encore..
    Est-il possible de vendre la maison en viager occupe?
    Sur quelle personne sera calcule le viager?
    A qui l’argent de la negociation reviendra-il?

    Merci

    Répondre

  87. bonjour, débirentier d’une habitation en viager occupé depuis 1996, j’ai appris par un voisin que mon credirentier était décédé le 10 juillet 2017….pas de nouvelles à ce jour de son notaire et je n’arrive pas à le joindre au tel….(payant chaque mois une rente) donc ma question est : que va t-il se passer maintenant pour la suite des papiers et acquisition (autres papiers à signer et à payer …) avec ou sans ce fameux notaire
    ps: je sais qu’il existe une fille
    merci

    Répondre

  88. une amie vient de vendre en viager et l’acheteur fait des travaux sans l’accord de la personne !
    en a t’il le droit ??

    Répondre

  89. Bonjour, je suis mariée avec 3 enfants, nous avons entre 50 et 60 ans… est ce que l’on peut vendre notre maison en viager mais pas spécialement aux enfants ? Merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui, c’est tout à fait possible car le fait d’avoir des enfants n’est pas un obstacle à la vente en viager.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

      1. Bonjour
        Et comment se passe t-il pour un viager occupé
        Puis libéré 1 an après ?
        Et lors de la libération , je souhaite habiter dans le bien ai-je le droit de faire des réparations dans la maison?
        Ces rénovations auront elles un impact sur la rente
        Merci de votre reponse

        Répondre

  90. Bonjour, on me propose d’acheter un bien en viager occupé ( jouissance du bien) par l’amie de l’oncle du vendeur . Le vendeur ayant reçu ce bien en héritage de son oncle. Pas de rente, juste un prix de vente .
    Mes questions : est ce légal et sans risque puisque le vendeur n’est pas l’occupant du bien ni le propriétaire initial? Dois je spécifier des clauses particulières au montent de l’achat auprès du notaire ? Puis je transmettre à mes enfants si l’occupant est toujours vivant et moi décédé ?
    Merci pour votre retour Jacques

    Répondre

  91. bonjour nous avons une amie très proche qui veut nous vendre en viager son appartement,
    peut on ne pas faire de bouquet et faire une rente de 500 euros par mois, elle a 70 ans et l appartement est évalué a 210000

    merci

    Répondre

  92. Bonjour,
    Nous louons une maison dont le propriétaire nous propose une vente. Donc nous habitons la maison. Si on choisit le viager ce sera donc un libre. Mais peut on cumuler avec le fait de le réaliser avec un terme vingt ans par exemple (cela sera plus précis lorsque nous l’aurons faites estimée)?
    Merci

    Répondre

  93. Bonjour,
    Je possède la moitié de la maison occupée par ma mère. Peut-elle me léguer sa part en viager pour éviter d’avoir à payer des frais de succession?
    Aura-t-elle des impôts à payer sur la somme que je lui verserai?merci

    Répondre

  94. Bonjour j ai acheté un visage en 2011 sur 2 têtes le monsieur est décédé en mai 2017 mais ils étaient tous les 2 en maison de retraite depuis fevrier 2017 la maison est vide et y a des dégâts, une effraction vitre volet cassé . La dame doit être mise sous tutelle ! Quànd puis je récupèré la maison en payent plus la rente ? Metci

    Répondre

  95. bjour
    mon oncle a 98 ans pas d enfant
    des petits cousins de sa femme décédée veulent lui prendre sa maison qui vaut 500000 e en lui faisant faire un viager
    vont ils etre obliger de lui donner un bouquet ou juste une rente?
    je suis son neveu et loin de lui
    merci

    Répondre

  96. bonjour,
    j’ai une question un peu particulière.
    Nous sommes en viager libre et nous nous posons la question de savoir qui nous prévient en cas de décès des personnes. Nous sommes un peu en contact avec les personnes mais sans plus, donc s’ils décèdent qui nous prévient, et si nous payons sur plusieurs mois après leurs morts comment cela se passe ?
    merci d’avance

    Répondre

    1. Bonjour,

      Le notaire chargé de la succession du défunt à la charge de vous informer de son décès.
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

    2. Il vous faudra consulter le site « AVIS DE DECES.NET ».
      Personne n’a l’obligation de vous contacter n’étant pas un membre de la famille.
      Cordialement.

      Répondre

  97. Je pense que si l’acheteur d’un bien en viager occupé peut revendre ce viager , s’il ne paie pas les rentes comment récupérer le bien déjà revendu ? Merci

    Répondre

  98. Bonjour , j’ai une maison de maitre située à ARREAU 65240 dans les Hautes Pyrenees estimée à 200000 euro .Rapport 12% l’an.
    Combien puis je avoir comme bouquet et comme rente SVP ?

    Répondre

  99. Bonjour, pourriez-vous m’apporter votre aide, s’il vous plait. La compagne de mon père, agée de 88 ans, malade et paralysée, vends son appartement de 180m en viager pendant l’été, sans bouquet et 2000 euros/ mensuel. Le 1er versement a eu lieu le 5/12/2017 et la compagne décède le 15/12/2017, soit 10 jours après le 1er versement; l’acheteur acquière donc le bien pour 2000 euros. Est ce l’égal et peut-on faire annuler la vente, un recours est-il possible ?? Par avance, je vous remercie pour votre réponse.
    Bien cordialement Mr Vian ( fils du compagnon de cette dame )

    Répondre

    1. Bonjour,
      La vente en viager est nulle lorsque le vendeur décède dans les 20 jours suivant la date de la vente d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente selon article 1975 du Code civil qui régit les règles légales du viager.
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  100. Bonjour je viens de lire que le vendeur peut inscrire son ou ses héritiers dans son testament en donnant le bien et dans ce cas l’acheteur doit continuer à régler la rente aux héritiers ?
    Je possède actuellement un viager occupé est-ce que je risque de continuer à payer les rentes aux héritiers à son décès ?
    Ou bien cela doit être notifié dès le départ dans l’acte notarial ? En suis-je avisé à un moment donné ?
    Merci
    Merci

    Répondre

  101. Est-ce qu’une « vente classique » est plus intéressante pour le vendeur qu’une vente « viager libre » ?
    Merci
    Martine

    Répondre

  102. Question;

    Il y a t’il un délais entre l’achat d’une maison ou d’un appartement et sa mise en vente en viager
    Peu-tont réaliser l’opération simultanément

    Merci de votre réponce.

    Répondre

  103. bonjour combien de temps entre la premiere visite chez le notaire et la signature pour un viager libre merci

    Répondre

  104. lors d’une vente en viager occupé,la réparation des descente d’eau(gouttières) et fenêtres extérieurs ou portes sont elle à la charge du vendeur ou de l’acheteur.
    Merci de me répondre à ce sujet!
    Salutations

    Répondre

  105. Monsieur,

    Je possède un appartement qui est une résidence secondaire sur la Côte d’Azur, avec une valeur d’environ 200.000 euros. Je voudrais le vendre en viager à mon cousin. J’ai 76 ans et mon cousin en a 62. Est-ce possible, et est-ce que c’est une bonne idée ? Pourriez vous m’indiquer de façon générale quels seraient les niveaux dubouquet et de la rente ?

    Vous remerciant

    GBK

    Répondre

  106. Bonjour
    Ma mère est décédée apparemment elle aurait vendu la maison en viager à sa Petite-fille le problème est que moi et ma sœur n avons pas refuser la part de mon père !!.
    Avons nous toujours le droit à notre part ? Et si oui comment sera t elle calculer ?
    Merci de votre réponse

    Répondre

  107. Bonjour j’ai une question à vous posez svp. Voilà je voudrais acheter la maison de mon père en viager et l’occuper car mon père va habiter dans un appartement car financièrement c’est dur pour lui car il vit seul dans une maison de 83m3. Je lui verserait la moitié de la somme de la maison donc 45000€ en apport et le reste en mensualité à vie et mon père est âgé de 53 ans et moi j’ai 26 ans en cdi et en couple. Est ce que c’est possible ou pas ? Pouvez vous s’il vous plaît me donner une réponse merci. Cordialement.

    Répondre

    1. Bonjour,
      Je ne vois pas en quoi cela ne serait pas possible dans le cadre d’un viager libre puisque vous allez habiter cette maison.
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  108. Bonjour,

    Est t il possible de négocier à la baisse le bouquet + les rentes avec le vendeur/ l’agence ou le calcul du viager répond t il a un barème précis ?

    Concernant l’indexation viagère, quelle peut être la conséquence sur le montant des rentes les années qui suivent? J’ai du mal à saisir les calculs complexes. Les rentes peuvent t elles devenir beaucoup plus élevées rapidement ?

    Merci !

    Répondre

    1. Bonjour Nadia,

      Pour vous rendre compte, vous pouvez simuler avec le logiciel Rentabilité Viager, les rentes futures d’un bien vendu en viager occupé.

      Répondre

  109. Je désire vendre en viager libre à St Jean de Luz un appartement estimé la semaine dernière à 240000 euros. Quelle est le montant du bouquet et de la rente sachant que j’ai 74 ans.
    Une réponse de votre part m’obligerait.
    sincères salutations
    Danièle coste

    Répondre

  110. BONJOUR ,
    Jai acheter une maison en vente a viager de mon oncle que j’occupe une partie et je paye une mensualité bien sur , avant d’acheter j’ai expliquer a la caf mon cas ils m’ont dis que selon mes revenues je peux avoir l’aide au logement , la que la vente est faite ils m’ont dis que je suis considéré comme propriétaire donc j’ai pas le droit !!! ont-ils raison
    merci

    Répondre

  111. Mon frère veut vendre sa maison en viager, il va avoir 70 ans.
    J e suis sa soeur et je m’y oppose car j’ai 78 ans mais j’ai un fils et deux petits-fils.
    Mais il me harcelle.
    il a aussi un neveu, le fils de ma soeur décédée.

    Qu’ai-je droits’il ne vend pas, la maison est estimée à 120.000 €.
    Et puis-je pour être tranquille, lui demander la valeur de ce que je dois hériter.
    Par le bouquet, par exemple
    Merci de m’aider.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Je ne vois pas pourquoi votre frère ne pourrait pas vendre SA propre maison en viager s’il en est le propriétaire.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  112. Bonjour, j’ai 50 ans j’occupe une maison sur Toulouse pour laquelle je paye un loyer de 900€. La valeur du bien est d’environ 205 000€. Je souhaiterai acheter cette maison et les propriétaires (74 et 72 ans) m’ont proposés la solution du viager avec un bouquet.
    Est ce que cette solution est réalisable vue que c’est moi l’occupant des lieux ? de plus si je propose un bouquet de 70 000€ quel serait le montant de la rente, sachant qu’ils m’ont parlé d’une durée qui serait fixé à 15 ans pour le versement de cette dernière?
    Merci de votre aide.

    Répondre

      1. Merci de votre réponse. Existe il un moyen fiable de calculer les mensualités en tenant compte des différents paramètres….valeur du bien, bouquet, age des propriétaires….
        Du moins un moyen qui me permette de faire une première estimation. Le notaire doit être surement le plus qualifié pour faire ce calcul, mais avant de pousser sa porte….
        Merci

        Répondre

  113. Bonjour, j’aimerais acheter la maison de mon père en viager afin de pouvoir l’aider financièrement légalement. J’ai une fratrie de 2 sœurs. Est-ce que je dois avoir l’accord de mes 2 sœurs pour l’acheter ou pas (héritage) ? Une autre question, sachant que mon père paie toujours un prêt hypothécaire, peut-il me vendre sa maison en viager ? Merci d’avance pour votre réponse.
    Julie

    Répondre

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