Le viager occupé

11 comments on "Le viager occupé"

Le viager occupé est le mode de vente en viager le plus vendu en France avec 5000 transactions annuelles. Ce type de viager permet à l’acquéreur et au vendeur de partager un aléa, tout en trouvant chacun des avantages réels pour leurs besoins respectifs.

Le viager occupé

Synthèse du viager occupé pour l’acheteur et le vendeur :

  Acheteur Vendeur
Dénomination Débirentier Crédirentier
Avantages
  • Prix d’achat réduit jusqu’à 40 % de la valeur du bien
  • Pas besoin d’emprunter auprès d’une banque
  • Développe son patrimoine immobilier selon ses moyens financiers
  • Placement d’épargne dans de l’immobilier physique
  • Marché d’acheteurs favorable à la négociation
  • Pas de gestion locative, ni de revenus locatifs à déclarer
  • Un « locataire idéal » qui entretient le bien dans son intérêt
  • Bonne affaire potentielle
  • Reste à son domicile
  • Génère un revenu complémentaire à vie
  • Rente revalorisée annuellement et en cas de libération du bien
  • Amélioration de sa retraite et de son quotidien
  • Protection de son conjoint grâce à la réversibilité de la rente
  • Aider ses enfants grâce à la donation sur le bouquet reçu
  • Soulagement de la charge financière des enfants envers leurs parents âgés
Inconvénients
  • Risque potentiel de perte si le viager dure plus longtemps (mais on peut revendre le contrat viager)
  • Epargne nécessaire pour le bouquet et les frais de vente
  • Cash-flow négatif (versement mensuel de la rente)
  • Solidarité des héritiers sur les arrérages en cas de décès du débirentier
  • Non-jouissance du bien pour une durée indéterminée
  • Sentiment de perte si le viager ne dure pas
  • Etre en bonne santé physique et mentale
  • Perte du bien immobilier pour les héritiers éventuels
  • Abandon de l’usufruit au profit d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)
  • Délai de vente souvent très long selon la qualité et la localisation du bien vendu
Age Etre majeur et avoir au moins 20 ans d’écart entre l’acquéreur et le vendeur. Pas d’âge minimum, mais il est plus avantageux d’avoir au moins 70 ans pour un homme et 75 ans pour une femme.
 
Pas d’âge maximum pour vendre en viager.
Fiscalité Pas d’avantages fiscaux particuliers (pas de déduction des rentes versées sur la déclaration de revenus).
 
Les frais de notaire du viager sont à la charge de l’acquéreur.
Non-imposition du bouquet perçu.
 
Exonération de la plus-value si c’est la résidence principale du vendeur.

    Au jour du 1er versement de la rente, la fraction imposable de la rente est fixée à vie à :

  • 70 % de la rente si le vendeur le plus âgé avait moins de 50 ans
  • 50 % de la rente si le vendeur le plus âgé avait entre 50 à 59 ans
  • 40 % de la rente si le vendeur le plus âgé avait entre 60 à 69 ans
  • 30 % de la rente si le vendeur le plus âgé avait plus de 69 ans
Imposition La taxe foncière est la charge de l’acquéreur. La taxe d’habitation est la charge du vendeur.
Charges Les gros travaux (murs, toitures, clôture) et les frais de la copropriété sont à la charge du propriétaire. Les réparations d’entretien et les « charges locatives » sont à la charge de l’occupant.

Remarque : La répartition des charges et des impôts locaux peut être négociée différemment dans le contrat de viager.

11 commentaires on "Le viager occupé"


  1. Epargne nécessaire pour le bouquet et les frais de vente

    Si le bouquet est important vu l’âge du vendeur avec les frais de notaire + de 200000 euros
    Est ‘il possible de passer par une banque pour financer ue partie du bouquet. ?
    Merci
    Gilles

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    1. Bonjour,

      Non, il n’est pas possible d’emprunter à la banque sauf si vous avez une hypothèque sur une autre bien à proposer à votre banquier.

      Cordialement,

      Fabrice

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  2. Nous avons mis notre maison en viager, mais, aucune touche sérieuse à ce jour, cela fait plus d’un an maintenant, nous sommes dans le Haut Var, viager occupé sur 2 têtes 76 et 72 ans, un bien de 2000. vous parlez de 5000 transactions /an, c’est peu évidemment vu ce type de vente qui a été souvent décrié. qu’en pensez-vous? – merci à vous

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    1. Bonjour,

      Premièrement, un viager d’un an est à recalculer car l’âge des vendeurs n’est plus le même.
      Deuxièmement, si peu de visite alors c’est que le bien est trop cher pour les acheteurs soit le bouquet est trop important soit l’estimation du bien est trop élevée. Un bien à la vente en viager « surestimé » et qui ne vend pas, est une perte pour les crédirentiers car aucune rente ne rentre et c’est donc une perte pour eux.

      Cordialement,
      Fabrice

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    2. Bonjour,

      En général, quand un bien immobilier tarde à ce vendre (quelque soit sa forme, même en viager), cela est du à un prix trop élevé pour intéressé un acquéreur.
      Je vous conseille de consulter un Viagériste (Spécialiste du Viager, un VRAI, installé depuis longtemps. Il y en a plusieurs dans le Var).

      Maître J-A. DAUBRY

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  3. @ Petillon : le prix de votre bien n’est peut-être pas le même que ceux du marché actuel. Si c’est le cas, vous devrez refaire une estimation de coût. 🙂

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  4. bonsoir. j’ai achetè un appartement en viager il y a quelques annees. le vendeur vient de decèder. son frère m’a remis les clefs. ne doisje pas repasser devant le notaire pour finaliser. merci de votre rèponse

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    1. Bonjour,

      Non, je pense que cela n’est pas nécessaire puisque le contrat de vente en viager a déjà été rédigé devant un notaire. De même, les droits d’enregistrement et de mutation sont déjà réglés.

      Cordialement,

      Fabrice

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  5. bonjour,

    j’ai acheté un appartement en viager occupé, la crédirentière a acheter un autre bien pour y résider à l’année, peut on jouir du logement ?

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