Pourquoi vous ne devriez pas acheter en viager ?

7 comments on "Pourquoi vous ne devriez pas acheter en viager ?"

La question peut paraître curieuse sur un blog traitant de l’opportunité d’investir dans un viager mais il est important de savoir si le viager peut vous convenir personnellement.

L’achat d’un viager requiert un esprit d’investisseur incompatible si :

  • vous n’avez pas d’apport suffisant :
    Il est impératif d’avoir l’argent nécessaire au paiement du bouquet et des “frais de notaires” pour l’achat du viager. Je vous rappelle qu’il est très difficile d’obtenir un crédit bancaire pour l’acquisition d’un viager.
  • vous avez besoin de votre argent :
    Certes, vous avez peut-être les fonds pour le règlement du bouquet mais avez-vous les ressources pour acquitter la rente mensuelle ? C’est un point très important de l’achat d’un viager. Vous devez être en capacité d’assumer les mensualités auprès du crédirentier (vendeur) quelque soit les aléas de vos entrées d’argent. Au risque de perdre votre bien acheté en viager, vous n’aurez pas droit à l’erreur de manquer une échéance de la rente viagère.
  • vous espérez habiter rapidement le logement :
    Il faut absolument voir le viager comme un placement et ne pas considérer votre achat comme une acquisition en vue de l’habiter. Vous devez appréhender l’achat d’un viager comme un réel investissement pour ne pas commettre les erreurs menant à l’échec.
  • vous ne voulez qu’acheter à un vendeur très âgé :
    Considéré comme le piège numéro 1 de l’investisseur en viager, la priorité du choix d’un viager fixée sur l’âge avancé du vendeur est très courant. L’idée, que d’acheter à un vendeur dont l’espérance théorique est plus courte que celle d’un vendeur jeune, serait le meilleur choix n’est pas justifié.
    En effet, l’aléa est le socle fondamental du viager. Il n’y a aucune raison d’être convaincu qu’un vendeur âgé décédera plus vite qu’un vendeur jeune. L’espérance de vie théorique est calculée sur des statistiques de mortalité sur des millions de personnes et non pas sur une seule personne. Donc, au final, pour une personne donnée, on a autant de chances d’être proche de la moyenne que d’en être éloigné.
  • vous êtes trop âgé :
    Oui, vous avez bien lu, cette fois, c’est vous qui êtes, peut-être, trop âgé. En effet, il est recommandé d’avoir une génération d’écart entre l’acheteur et le vendeur d’un viager. Ceci est nécessaire pour tirer profit du viager libéré par le vendeur. Il faut d’ailleurs prévoir sa stratégie finale en sortie de viager : habitation, location, don ou revente.

Enfin, le pire des pièges est de ne pas maîtriser les tenants et les aboutissants de l’achat d’un viager. Apprendre le viager sera la meilleure décision à prendre avant de vous lancer dans ce type d’investissement immobilier.
Heureusement, vous êtes au bon endroit 🙂
Alors dîtes-moi, dans le formulaire ci-dessous, ce que vous voulez savoir sur le viager ?

7 commentaires on "Pourquoi vous ne devriez pas acheter en viager ?"


  1. bonjour,
    je voudrais acheter un viager mais peut-on mettre sur le compromis de vente une date maximum de paiement de la rente exemple de verser quoi qu’il arrive une rente pendant 15 ans même si décès du credirentier
    cordialement

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    1. Bonjour,

      La limitation de la durée de versement est un type d’offre en viager qui correspond au viager à terme.
      Mais, si le vendeur ne souhaite pas vendre en viager à terme et que vous voulez mettre une condition de durée de paiement maximum dans le contrat de viager alors l’aléa disparaissant, le viager n’est plus valable légalement.

      A bientôt,

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  2. Bonjour Fabrice,

    Je partage votre analyse sur l’achat de viager qu’à des personnes très âgées. Depuis plus de trente ans, j’explique à mes clients acheteurs de viager que plus les vendeurs sont âgées plus ils risquent fortement de vivre plus longtemps que la moyenne (statistique) étant plus résistants que les autres; j’ai appelé cette théorie le T.G.V. = Théorie des Grands Vieillards.
    Un article sur l’espérance de vie des couples pourrait être aussi didactique…

    Bien cordialement

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  3. Je vous corrige dès le premier point. Ne pas investir en viager lorsqu’on n’a pas d’apport suffisant?? C’est totalement faux!
    L’investissement immobilier en viager permet au contraire d’acquérir un bien immobilier sans pour autant besoin de dépenser une grande somme avec les paiements échelonnés qu’il permet contrairement aux autres types d’investissements qui poussent même les investisseurs à effectuer un prêt à la banque !

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    1. Bonjour,

      On dit la même chose.
      De mon côté, je parle d’un « apport suffisant » et de votre côté, vous parlez de « pas besoin de dépenser une grande somme ».
      Ce qui veut dire qu’il faut un minimum pour payer le bouquet car des offres de viagers sans bouquet sont très très rares.

      A bientôt,

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  4. Il y a un aspect rédhibitoire pour l’achat en viager : le risque de tout perdre (bouquet, rentes versées, frais de notaire) en cas de défaut de paiement sur une mensualité de rente. Contrairement à un prêt bancaire classique où on peut toujours trouver un arrangement.

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    1. Bonjour,

      Si vous avez accès à un prêt immobilier auprès de votre banque, privilégiez cette option.

      Le viager doit être vu comme une façon différente d’investir dans l’immobilier sans passer par le sacro-saint « locataire qui paie la mensualité de l’emprunt bancaire ».

      On peut aussi voir le viager comme un placement financier avec un droit d’entrée (le bouquet) et des versements mensuels (les rentes). Ici, le support du placement est de l’immobilier réel, qui vous appartient contrairement au SCPI par exemple.

      Cordialement,

      Fabrice

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