Peut-on emprunter pour financer un viager ?

6 comments on "Peut-on emprunter pour financer un viager ?"

Les personnes qui découvrent l’achat immobilier en viager se posent toujours cette question « Est-ce que je peux obtenir un prêt bancaire pour acheter un viager ? »

La réponse de la banque

La banque a toutes les bonnes raisons de dire Non.

Sa justification du refus tient dans la garantie de premier ordre du vendeur du viager (article 2103 du Code civil). Ce privilège du vendeur est une inscription du bien immobilier aux hypothèques réalisée par le notaire. Ainsi, si l’acheteur n’obéirait pas à ses obligations du contrat viager, cette disposition donnerait le droit au vendeur, de faire vendre en justice son ancien bien et récupérer le profit de cette vente.

La position de la banque est d’avoir des garanties lorsqu’elle prête de l’argent à ses clients. Hors, dans le viager, elle ne pourrait pas récupérer le bien immobilier financé par un emprunt qu’elle consentirait.

Pour que la banque vous dise Oui, elle demandera une autre garantie comme une hypothèque sur un autre bien immobilier entièrement payé. Si c’est votre cas, vous devriez vous demander si le besoin du prêt est vraiment indispensable.

Toutefois,  on pourrait s’interroger sur la position d’une banque pour le cas d’un viager libre. Etant donné que le logement est habitable ou louable, on pourrait considérer cet achat d’un viager comme l’acquisition d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Dans ce dernier cas, si on loue le bien acquis en viager, les loyers perçus pourraient payer une partie des mensualités de l’emprunt. On devine, tout de même, que la banque cherchera toujours une garantie au cas votre montage financier s’écroule. L’hypothèque restera pour elle la meilleure protection.

De la même façon, pour un viager à terme, c’est-à-dire avec un paiement de la rente limité dans le temps, la banque n’aura pas plus de garantie durant cette période.

Ma réponse personnelle

Le fait d’envisager d’emprunter à sa banque pour acheter un viager est pour moi une mauvaise orientation.

La raison majeure est que le viager est un placement financier. Autrement dit, il s’agît de placer son argent. De l’argent que l’on veut investir. Je vous rappelle que la règle d’or de tout bon investisseur est : « Il ne faut investir que l’argent dont on n’a pas besoin ».

Envisageriez-vous d’emprunter à votre banquier pour « investir en Bourse » ?

Une autre argumentation de ne pas recourir à l’emprunt est tout simplement lié au mécanisme du viager. Il faut considérer que c’est le vendeur du viager qui vous fait déjà crédit. En effet, vous lui payez la rente mensuelle comme vous le ferez avec une mensualité d’emprunt. C’est encore mieux qu’une banque puisqu’il n’y a pas de paiements d’intérêts bancaires.

Alors, pourquoi voudriez-vous emprunter ?

Ce qu’il faut retenir

Plutôt que d’essayer d’obtenir un prêt de votre banque, je vous recommande plutôt de vous donner les moyens de constituer votre propre capital d’investissement en épargnant à votre rythme.

6 commentaires on "Peut-on emprunter pour financer un viager ?"


  1. C’est très clair, merci.. j’avoue que les pubs de « Coste viager » m’ont rendu curieux d’en savoir plus sur ce placement; l’argument qu’il ne faut pas emprunter pour placer est vraiment convaincant.

    Maintenant, le viager est intéressant pour quelqu’un déjà entièrement propriétaire de sa résidence principale, avec de côté de quoi payer le bouquet, et d’autres placements. Des conditions qui sont difficiles à atteindre avant 40-45 ans.

    D’un autre côté, investir dans un bien avec un occupant qui risque de mourir dans 20 ans, si on le fait à 45 ans, ça ne sera utile que pour la retraite. Je ne sais pas ce que vous en pensez mais moi ca me fait hésiter, la retraite c’est loin

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    1. Bonjour Tom,

      Oui, la retraite est loin mais plus on vieillit et plus elle se rapproche vite… 🙂

      L’intérêt du viager est justement de lisser l’achat d’un logement pour sa retraite (en Provence par exemple) ou pour le mettre en location (obtenir un complément de retraite) sans passer par une banque (surtout si on a encore un crédit immobilier en cours).

      A bientôt,
      Fabrice

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    2. @Tom

      Il faut savoir que l’investissement immobilier n’est généralement pas un investissement à court terme. Certes il existe la possibilité de faire de l’achat/revente (principalement sur des biens nécessitant des travaux) mais un particulier est limité en nombre d’opérations (sinon il risque la requalification en marchand de biens).

      Concernant le sujet de cet article, il est en effet peu judicieux d’emprunter pour un achat en viager. Si on a trouvé le bien de nos rêves et que l’on n’est pas en mesure de financer le bouquet, il faut essayer de négocier avec le vendeur une diminution du bouquet (quitte à majorer la rente). Si on n’est pas en mesure de faire face à la rente alors l’achat est à proscrire.
      Il faut savoir que l’acheteur doit effectuer les grosses réparations et s’acquitter généralement de la taxe foncière et des charges de copropriété alors que dans le même temps il ne générera aucune entrée d’argent (sauf éventuellement un viager libre).
      Il faut bien comprendre que c’est un investissement pour créer du patrimoine et pas pour générer une rente (sauf pour le vendeur bien sûr).
      Par conséquent, il faut acheter un viager quand on est loin de la retraite, pas quand on en est proche; à ce moment il ne sera plus temps d’acheter en viager mais de commencer à en vendre un 😉
      Enfin sauf s’il s’agit d’acheter un appartement de rêve sur la Cote D’Azur, ce n’est pas un très bon plan d’acheter qu’un seul viager, il est préférable d’en acheter plusieurs afin de mutualiser le risque lié à une longévité « excessive » du vendeur.

      Le viager peut être un mode d’investissement intéressant mais ce n’est pas un investissement pour Monsieur Tout Le Monde car il faut bien en connaitre les spécificités avant de se laisser tenter.

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  2. Bonjour Fabrice,

    En effet, ton article montre bien l’intérêt de ne pas emprunter pour acheter un bien en viager. Ce qui enlèverait une partie de l’intérêt que représente cet investissement, à savoir « économiser » les intérêt qu’on dépenserait avec un crédit.

    A bientôt
    Damien

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  3. bonjour
    vous dites que le vendeur prete sans interet.En réalité il y a des interets plus importants que les interets bancaires. La fameuse table Daubry qui fait reference utilise un taux de 3.5%
    OIn le voit tres bien en additionnant le bouquet et les rentes sur la durée de l’esperance de vie statistique : on dépasse largement la valeur occupée annoncée du bien ,il y a donc bien des interets.Cest d’ailleurs tellement vrai qu’il suffit de comparer les sommes payees interets compris à la banque aux sommes versées en viager libre pour voir que le vuiager libre est bien plus onéreux que l’achat classique

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    1. Bonjour,

      Oui, le calcul du viager occupé par le barème Daubry 2012 utilise bien un taux d’indexation de 3.5 %. Mais, rien n’empêche d’en tenir compte lors du calcul d’un viager pour le mettre en phase avec la réalité des taux d’emprunt bancaire. D’ailleurs, le calcul d’un viager libre se base sur ces mêmes taux.
      Cordialement,
      Fabroce

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