Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier ?

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Investir dans un bien immobilier exige de connaître les caractéristiques de ce genre de placement. Avant d’investir dans la pierre, étudions les particularités et les recommandations à suivre pour réussir un investissement immobilier.

 Analyse de l’investissement immobilier

L’argent investi doit être évalué selon 3 axes :

  1. la disponibilité,
  2. la sécurité et
  3. la rentabilité.

Voyons comment le placement immobilier répond à cette analyse et les précautions à prendre en conséquent.

La disponibilité de votre argent

La 1ère règle de tout bon investisseur est de ne pas avoir besoin de l’argent que l’on cherche à faire fructifier.

Ce principe est d’autant plus vrai dans l’investissement immobilier puisque les délais de vente peuvent être très importants (plusieurs mois).

Ainsi, la récupération totale de votre mise n’est pas facile. D’autant plus à cause des frais de notaire/agence et des pénalités éventuelles sur votre emprunt.

Pour conclure sur cette faible liquidité du placement immobilier, il est important de retenir qu’il ne faut vendre qu’en cas d’extrême besoin.

La sécurité de votre argent

Lorsque l’on place son argent, on espère le faire fructifier suffisamment pour obtenir une plus-value. Toutefois, il faut pouvoir aussi s’assurer de ne pas risquer en perdre.

Avec un placement immobilier, on croit toujours que son bien ne peut que se valoriser. Pourtant, on n’est jamais sûr que le marché ne puisse pas se retourner.

Pour se prémunir, il faut inscrire votre investissement dans la durée. Ainsi, il est traditionnellement recommander un minimum de 20 ans pour diminuer le risque de moins-value.

L’autre recommandation pour se mettre à l’abri du marché est de combiner 2 facteurs essentiels à un bon investissement immobilier : l’emplacement et la qualité du bien.

L’emplacement

Le bon emplacement se caractérise par une région, une ville et un quartier attractif.

Il faut évaluer le marché immobilier par rapport au bassin d’emploi de la région et de la ville où se situe votre investissement. Sachez que la valorisation du bien est plus rapide dans les grandes villes du fait de la pression immobilière (peu d’espaces pour toujours plus de nouveaux citadins).

Ainsi, le marché de l’emploi et l’offre universitaire sont à étudier lorsque l’on veut faire de l’investissement locatif par exemple.

Au niveau du quartier, la proximité de commerces et d’écoles sont à prendre en considération. De même, il faut anticiper d’éventuels projets dans le quartier ciblé : réhabilitation de rues ou d’aménagements d’infrastructures (transport, équipements). Pour tous ces projets, la mairie peut vous répondre rapidement.

La qualité du bien

Un bon logement se caractérise par :

  • une dimension et un équipement adapté au public visé,
  • la capacité du bien (neuf ou ancien) à vieillir pour réduire le recours aux travaux,
  • le respect de la législation et des normes (par exemple, les travaux doivent être faits dans les règles de l’art).

Enfin, tout bon investisseur immobilier aura à cœur d’anticiper la montée du développement durable. Ainsi, une mauvaise isolation du logement associé à un chauffage coûteux en énergie peut ruiner la rentabilité de l’investissement.

La rentabilité de votre argent

La rentabilité du bien immobilier correspond au ratio entre les rentrées d’argent (les loyers annuels de la location) et le coût global de l’achat (frais de notaires et d’agences inclus). Ce taux permet de le comparer au taux de votre prêt bancaire.

De plus, il faut toujours évaluer la rentabilité nette en prenant en compte :

  • L’imposition des loyers perçus,
  • Les taxes foncières,
  • Les prélèvements sociaux,
  • Les charges de copropriété (entretien, travaux…)
  • Les frais de gestion (régie de suivi de votre location)
  • Les frais d’assurance propriétaire non occupant,
  • Les assurances éventuelles de garantie du risque locatif et de garantie des loyers impayés.

Et, tout cela s’avère encore plus complexe lorsque des dispositifs fiscaux s’ajoutent à la situation patrimoniale de chacun.

Le prix d’achat

Négocier le bon prix est essentiel pour plusieurs raisons.

En effet, le prix d’acquisition détermine :

  • votre capacité d’emprunt auprès de votre banque,
  • votre capacité d’autofinancement : la couverture totale ou partielle du loyer perçu par rapport à la mensualité de votre prêt immobilier,
  • les montants versés au notaire et à l’agence immobilière,
  • le calcul de votre future imposition de la plus-value lors de sa future revente.

Sachez que le prix d’achat détermine votre rentabilité immédiate et non future. Comme vous ne pouvez connaître l’état du marché au moment de la revente, il est primordial de négocier au plus bas possible votre achat. Je le redis : Négociez ! Même quand le prix est déjà une bonne affaire. Le vendeur calcule toujours une marge de négociation dans son prix affiché. Donc, je le répète : Négociez toujours !

Pour conclure

Pour finir, il est important de rappeler qu’un bon  investissement immobilier se caractérise avant tout par un bon projet. Que vous vouliez investir en bon père de famille ou en spéculateur, votre acquisition doit être en adéquation parfaite avec les objectifs à atteindre.

En effet, on peut investir pour :

  • viser une rentabilité à court terme (en dégageant une plus-value rapide en revendant rapidement après des travaux),
  • obtenir des revenus alternatifs (après le terme de l’emprunt bancaire),
  • bénéficier d’exonérations fiscales ou réduire son imposition,
  • capitaliser et se construire un patrimoine immobilier,
  • préparer sa retraite ou l’avenir de ses enfants.

Cela implique que votre objectif doit être clairement défini avant toute recherche de bien. De plus, il doit s’accompagner d’une liste précise de vos critères de sélection pour évaluer chaque bien visité. Cela vous permettra de reconnaître tout de suite la perle rare qui validera votre projet d’investissement.

Finalement, investir dans un bien immobilier demande un véritable investissement en temps (financement, visite, travaux, trouver des locataires) alors prenez soin de ne pas vous tromper.

N’oubliez pas de partager ces conseils à vos ami(e)s

Un commentaire on "Qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier ?"


  1. Bonjour,

    Quels sont les ratios d’un on investissement immobilier en viager?
    En nous référent au logiciel quels sont les seuils à atteindre ou en dessous desquels il ne faut pas se situer?

    Merci de vulgariser cet investissement encore de niche!

    Jean

    Répondre

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