Peut-on financer le bouquet d’un viager par une banque ?

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Bien que j’ai déjà parlé sur le blog de la question de savoir si l’on pouvait emprunter pour acheter un viager, Etienne, un lecteur du blog, me demande si l’on peut faire un crédit pour le bouquet d’un viager. Voici mon analyse sur cette faisabilité.

La question de l’emprunt pour le bouquet d’un viager est intéressante et mérite une réponse détaillée que je vous partage ici.

Le prêt pour le bouquet d’un viager

Le Plan d’Epargne Logement (PEL)

Le financement du bouquet d’un viager est possible en utilisant le droit au prêt que vous autorise votre PEL à l’issue des 3 années d’épargne.

Toutefois, pour financer un bouquet du viager, il faut que ce bien immobilier constitue votre résidence principale (c’est-à-dire l’occuper au moins 8 mois dans l’année). En effet, un Plan d’Epargne Logement, ouvert après le 1er mars 2011, ne peut aboutir uniquement qu’à un prêt immobilier pour acquérir la résidence principale de l’emprunteur.

Cette condition de résidence principale avec le PEL permet uniquement de financer un viager libre. Il s’agît de la forme de viager dont le vendeur n’occupe pas le bien vendu en permettant ainsi à son acheteur de l’habiter.

L’autre condition pour obtenir un prêt immobilier pour financer le bouquet d’un viager avec un PEL est que le montant du prêt ne soit pas supérieur au bouquet réglé au vendeur. En d’autres mots, le montant emprunté ne peut pas dépasser le montant du bouquet. Donc que le bouquet et uniquement le bouquet du viager.

Les conditions du PEL

Le montant maximal du prêt suite au PEL est de 92.000 Euros ce qui correspond à avoir généré 3.816 Euros d’intérêts bancaires au taux de 2,50%. Ces derniers et la prime d’épargne sont exonérés d’impôts sur le revenu (hors cotisations sociales).

Même en cumulant un prêt Compte Epargne Logement (CEL), vous ne pourrait pas dépasser ce plafond du prêt immobilier issu de cette épargne.

La durée du prêt PEL obtenu sera d’une durée de 2 à 15 ans au plus. Son taux d’emprunt est garantie et fixé actuellement à 4.2 %.

L’obtention du prêt

Le prêt est obtenu sans frais de dossier auprès de la banque qui détient votre PEL.

Votre droit au prêt d’épargne logement ne peut pas vous êtes refusé sauf pour :

  • surendettement (la banque devra prouver sur vous n’êtes pas en mesure de rembourser l’emprunt),
  • absence d’assurance décès-invalidité (il n’y pas d’obligation à prendre l’assurance de votre banquier, faîtes fonctionner la concurrence pour trouver l’assurance de prêt la moins chère),
  • aucune garantie hypothécaire.

Cette dernière cause de refus, l’absence d’hypothèque, est la cause la plus probable d’un refus d’emprunter pour payer le bouquet d’un viager.

Comme déjà évoqué dans le précédent article sur le sujet du financement bancaire d’un viager, il s’agît d’un problème de priorité de rang d’hypothèque sur le bien acheté en viager. En effet, le vendeur en viager a une garantie de 1er ordre. La banque refusant d’être seconde, elle refusera le prêt.

Sauf, si vous arrivez à convaincre le vendeur de céder son privilège de 1er rang à la banque comme le suggère M. Fraisse, ancien notaire, sur cette page !

Toutefois, si vous avez un bien que vous pouvez hypothéquer auprès de votre banque alors sachez qu’en utilisant un prêt avec votre PEL, vous devriez obtenir l’exonération de la publicité foncière.

Conclusion

Comme vous le voyez, les conditions pour financer le bouquet d’un viager par sa banque n’est pas tellement plus facile avec un PEL. Même si ce dernier peut démontrer au banquier votre capacité d’épargne et votre volonté d’investir, il ne permet pas de se dispenser de l’hypothèque chère aux prêteurs de deniers.

Enfin, j’insiste sur un point essentiel : un emprunt vous demandera le paiement des mensualités de prêt au banquier et, en plus, le versement de la rente mensuelle au vendeur en viager. Alors, est-ce vraiment une bonne idée ?

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