Calcul des frais d’agence pour une vente en viager

27 comments on "Calcul des frais d’agence pour une vente en viager"

Si vous avez déjà parcouru des annonces de viagers, vous vous êtes sûrement posé la question suivante : “Comment sont calculés les frais de l’agence immobilière pour une vente en viager ?”. Voyons la base de calcul de ces commissions d’agence et qui, de l’acheteur ou du vendeur, les règlent à l’agent immobilier.

A quoi correspondent les frais d’agence ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier en viager, il peut mandater une agence immobilière. Les frais d’agence correspondent à la rémunération de l’agent immobilier pour avoir trouver un acquéreur. Cela dédommage le temps passé par l’agent pour accomplir cette mission : conseils, annonces, visites, négociation, compromis de vente…

Depuis 1987, les honoraires des agents immobiliers sont libres.
Ils sont compris dans une fourchette de 4 à 10 % de la valeur du bien immobilier.

L’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels de l’immobilier impose que les frais TTC doivent impérativement être affichés sur la vitrine de l’agence immobilière.
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D’ailleurs, il serait bon d’actualiser cet arrêté pour que les honoraires de l’agence soient aussi publiés sur les annonces Internet (comme pour les annonces de location).
En effet, dans les annonces de vente immobilière, les frais se cachent derrière l’habituel sigle FAI signifiant Frais d’Agence Inclus.

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Qui paie les frais d’agence pour une vente en viager ?

Pour la transaction immobilière en viager, les frais d’agence immobilière sont généralement à la charge de l’acheteur.
Bien que ce soit le vendeur qui mandate l’agent, il fait payer à l’acquéreur la commission du professionnel en l’incluant dans le prix du bouquet. Celui-ci correspond à l’apport financier que fournit l’acheteur au moment de la signature du contrat viager chez le notaire.

Calcul des frais d’agence d’une vente en viager

Que ce soit un viager occupé ou libre, le calcul reste identique.
La commission d’agence est basée sur la valeur vénale du bien immobilier c’est-à-dire sur sa valeur sur le marché immobilier classique au moment de la vente.

Contrairement au calcul des frais de notaires pour un viager occupé, l’abattement pour occupation du vendeur n’est pas pris en compte dans la règle de calcul.

Exemple de calcul des frais d’agence pour un viager

Pour un bien immobilier d’une valeur vénale de 200.000 euros vendu en viager, les frais d’agence de 6% s’élèvent donc à 12.000 euros.
Le crédirentier souhaitant obtenir la somme de 60.0000 euros net vendeur, le bouquet FAI affiché sur l’annonce sera de 72.000 euros.
Ainsi, à la signature du contrat devant le notaire, l’acheteur devra s’acquitter d’un montant de 72.000 euros pour acquérir ce bien en viager.

Conclusion

Au final, pour l’acheteur, les frais de vente d’un bien en viager se composent du bouquet, des frais d’agence et des frais de notaire.

27 commentaires on "Calcul des frais d’agence pour une vente en viager"


    1. Salut Marc,

      Comme tu le sais bien, tout est négociable et tout doit être négocié surtout dans le viager où les acheteurs sont rares par rapport à l’offre.

      A bientôt,
      Fabrice

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  1. Bonjour, merci pour ces explications. J’ai juste une question par rapport à un bien que je viens de visiter. L’agent immobilier qui nous a fait visiter le bien nous a dit que le bouquet était très peu négociable (2000 à 3000€ pour un bouquet de 55000€) et la rente pas du tout parce qu’il s’agissait d’une revente de viager et que l’on risquait un redressement fiscal en cas de bouquet trop faible ! Réalité ou intox ? La valeur vénale de ce bien me paraissant un peu sur-évalué (130000€) et étant donné qu’il y a des frais d’agence, je pensais faire une offre plus basse de 10000€ mais je ne veux pas être en conflit avec l’administration fiscale. Merci pour vos retours.

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    1. Bonjour Daniel,

      La réponse est oui.
      Il faut déclarer ces revenus (loyers) car il s’agit de revenus fonciers. Ils sont indépendants de la façon dont vous avez acquis le bien mis en location.

      A bientôt,
      Fabrice

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  2. bonjour ma maison coute 300.000 euros j’ai 65 ans esp de vie 20 ans – 50 %
    donc 150.000 euros
    question
    bouquet 100.000 la rente et de combien ?

    merci pour la réponse cordialement

    Répondre

  3. Bonjour Fabrice,
    Nous avons le projet de vendre un bâtiment annexe(agricole) en viager occupé, pouvons-nous rédiger une clause spéciale, permettant à l’acheteur d’utiliser une partie dudit bâtiment, utilisation après acte notarié? C’est ce qui nous permettrait de réaliser la vente. Merci de votre réponse.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Oui, cela devrait pouvoir se faire sous la forme d’un viager semi-occupé. Demandez à votre notaire de réaliser un contrat de vente en viager en ce sens.

      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  4. Bonjour, Mon voisin dit que son appartement vaut 280000 sur le marché mais qu’il ne veut qu’un bouquet de 1600000 euros. Il a 82 ans.. est ce possible d’après vous ? Merci

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  5. Bonjour, on viens de visiter une maison en viager libre à terme et on est intéréssé. Par contre le monsieur de l’agence nous dis que les frais d’agence n’est pas inclut dans le bouquet indiqué qui est de 150000. Ils sont de 5% en plus du prix indiqué. Est ce que c’est normal? Est ce qu’on peut négocier ces frais d’agence et jusqu’à quelle hauteur? Merci pour votre retour.

    Répondre

    1. Bonjour,

      Il n’y a pas d’obligation d’inclure les frais d’agence dans le bouquet annoncé (même si la pratique est courante).

      Il est toujours possible de négocier surtout quand le bouquet représente déjà une belle somme.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  6. Bonjour, mon étonnement est dans la présentation du bouquet qui inclus la commission d’agence et le montant réel revenant au vendeur. Un bien évalué à 200000 E concernant une personne de 75 ans après déduction de la décote, calcul du bouquet 19% soit 55 448 E déduction frais d’agence elle percevra environ 30 798 E, cela induit en erreur la notion de bouquet. Ne serait-il pas plus simple d’indiquer exactement le montant à percevoir et non le montant global.
    Merci

    Répondre

    1. Bonjour,

      Les frais d’agence sont dus par le vendeur du bien en viager.
      Pour cela, il demande à l’acquéreur un bouquet incluant la commission de l’agent immobilier qu’il doit rémunérer pour ses services.
      Au final, l’acheteur paie donc les frais d’agence et c’est pour cela que l’on affiche FAI sur chaque montant de bouquet demandé.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  7. Bonjour, pour ce qui concerne la vente d’un viager « libre » les frais de notaire et de l’agence, sont, parai-il, à la charge de l’acheteur; . Où trouve-t-on les informations précisant que les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur, sachant que les frais de l(agence sont inclus dans le bouquet ‘FAI »Merci

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    1. Bonjour,

      C’est une pratique légale de la vente immobilière en viager.

      Cordialement,
      Fabrice

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  8. Bonjour,
    J’ai acheté une maison en viager en 2013, le bouquet était affiché à 23000€ et l’agent nous a baissé j’usqu’a 18000€ et je paye 800€ tout les mois, mais les vendeurs n’ont rien touché du bouquet,
    Est-ce que c’est normal ? Est-ce que on peut faire quelque chose pour eux?
    Merci d’avance

    Répondre

    1. Bonjour,

      Le bouquet devait représenter en totalité les frais de l’agent immobilier donc il peut être normal que les vendeurs n’aient rien touché.

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  9. Bonjour,

    Pour calculer la rente , doit-on partir de la valeur occupée – le bouquet ou de la valeur occupée – ( le bouquet + les frais d’ agence )

    Dans mon exemple , sur l’ annonce il est noté :

    – valeur occupée : 149458€
    – bouquet : 128000€
    – frais d’ agence : 15000€

    Le calcul de la rente doit-il être fait sur 149458€ – 128000€ = 21458€ ou 149458€ – ( 128000€ – 15000€ ) = 36458€ , ce qui change pas mal de chose ….

    Cordialement

    Pascal

    Répondre

  10. Bonjour,

    Je vais acheter en viager prochainement,

    – valeur du bien 190000€
    – taux d’occupation 140000€
    -bouquet 50000€ + 16245€ frais agence
    -rente 141€ mensuelle
    Total a réglé : 66245€

    Ou ça me dérange c’est de payer les frais de notaire sur la totalité de 66245€ alors que le bouquet est de 50000€…

    Déjà les frais d’agence ça devrait être payé par le vendeur,

    Est ce normal ??

    Merci pour votre retour,

    Répondre

  11. Bonjour,
    Je voudrais acquérir en viager occupé sur 1 tête 84ans, une maison expertisée à 290 000€.

    Le créditrentier voudrait un bouquet de 130 000 € et une rente de 600 €.

    quelqu’un pourrait-il me dire si je fais une affaire ou pas ?

    Merci

    Répondre

    1. Bonjour,
      Avez vous essayé le logiciel Rentabilité Viager ?
      Cordialement,
      Fabrice

      Répondre

  12. Bonjour,
    Je suis sur le point d acheter un appartement en viager et
    l agent immobilier.
    émet une clause !!!!
    En cas de refus par le proposant ( moi ) de procéder à la signature dudit compromis de vente après l acceptation de la présente proposition , le proposant (moi) s engage à titre de clause pénale, à indemniser le mandataire à hauteur des honoraires qu il aurait du percevoir si la vente était venue à bout c est à dire 10 000 euros. Est ce légal ?
    Merci pour vos réponses

    Répondre

  13. Bonjour,
    je vien de visiter une maison en viager occupée ( dame de 75ans) et je suis intéréssée.
    Bouquet 77554Eur (FAI 25’000 eur) + Rente 789Eur
    Valeur du bien : 344 675 €
    Valeur occupée :(prix d’achat) 180 954 €
    Pourriez vous me dire de quel montant ont-ils calculer les 4-10% de frais d’agence?? et me confirmer de quel montant sont- ils censer le calculer. J’ai l’impression que 25’000Eur ca fait beaucoup ou je me trompe?
    Si je me trompe, alors pensez-vous qu’il est possible de négocier ces frais d’agence et jusqu’à quelle hauteur?
    Merci pour votre retour.

    Répondre

  14. bonjour
    mon appartement vaut environ 200 000 euros je suis seul j ai 81 ans
    J aimerais vendre en viager libre pour avoir une rente plus importante le bouquet serait 100 000 euros
    Quelle rente pourrais je espérer ?

    merci pour la réponse cordialement

    Répondre

    1. Bonjour Fabrice,
      Mon notaire m’a dit il faut repurger la DIA si je veux régler les frais de l’agence à part.
      Il a pris du temps a comprendre il fallait basé sur la valeur économique du bien et non pas vénale, le calcule a été changé sans repurger la Dia par contre.
      C’est normal que je sois la seule a prendre en charge les frais Dia ?

      Mille mercis
      Agnès

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  15. Bonjour
    Je désire vendre ma maison en viager occupé.
    Suis-je obligée de passer par une agence, dans le cas ou je trouve moi-même l’acheteur?

    Répondre

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