Peut-on défier le hasard avec plusieurs viagers ?

9 comments on "Peut-on défier le hasard avec plusieurs viagers ?"

Comme vous le savez, le contrat viager doit être basé sur l’aléa. C’est le décès imprévisible du vendeur qui constitue la durée aléatoire du viager. Toutefois, il existerait une stratégie d’achat de plusieurs viagers pour limiter les risques. Qu’en est-il réellement de ce conseil d’investissement en viager ?

le viager et le hasard

Le viager, une question de hasard ?

Le hasard selon Wikipedia provient de l’arabe et signifie “Jouer aux dés”.
Dès lors, acheter un viager serait la même chose qu’un simple jeu de dés.
En tout cas, l’article 1964 du Code Civil classe le viager dans les contrats aléatoires aux côtés de l’assurance, du jeu et des paris…

Lorsque l’on achète un viager, ne nous voilons pas la face, on espère que la durée de paiement ne soit pas trop excessive. Tout du moins que la durée du viager soit proche de l’espérance de vie prise en compte lors du calcul du viager.

Pour approcher cette valeur statistique de l’espérance de vie, les experts en viager conseillent d’acquérir plusieurs petits viagers plutôt qu’un seul et unique viager.
Cette recommandation est-elle vraiment fondée ?

Une vérité mathématique

Ce conseil est basé sur une loi statistique : la loi des grands nombres.

Cette loi exprime le fait que plus on augmente la taille de l’échantillon, plus on se rapproche de la vérité statistique de la population.

Pour bien comprendre cette idée, imaginez que l’on lance une pièce de monnaie.
Vous savez que l’on a la probabilité d’une chance sur deux d’obtenir
Pile (P) ou Face (F).

Pourtant, si on lance la pièce, plusieurs fois, on n’aura pas forcément cette vérité statistique. Par exemple, on pourrait avoir la série suivante : P-F-P-P-P
La loi des grands nombres énonce que plus on va augmenter le nombre de lancers, plus il est probable que le nombre de piles et de faces soit proche l’un de l’autre.

C’est cette loi mathématique qu’utilise les instituts de sondages pour estimer le résultat d’une élection à la sortie des urnes. Les assureurs exploitent aussi cette loi pour estimer les risques qu’ils couvrent.

Alors, combien de viager faut-il acquérir pour limiter les risques ?

Il n’y a aucune possibilité de connaître le nombre de viagers qu’il faut acheter pour réduire le risque de payer plus longtemps le viager.
La seule vérité mathématique est que plus ce nombre augmente, plus le risque diminue.

9 commentaires on "Peut-on défier le hasard avec plusieurs viagers ?"


  1. Bonjour Fabrice,

    Merci pour cet article original.
    Je trouve que l’idée est très intéressante et mériterait d’être creusée plus profondément.
    Je reste un peu sur ma faim …
    A bientôt.
    Charles

    Répondre

  2. Bonjour,

    Merci pour votre article. Je le trouve très intéressant.

    Pourtant, je ne suis pas complètement d’accord avec votre conclusion. Il existe aujourd’hui des outils statistiques et des modèles économiques permettant de définir un nombre (ici de viagers) pour lequel nous serions certain du résultat à 95% (intervalle de confiance).
    Pour pouvoir définir ce nombre, il faudrait cependant une base de données des viagers signés par le passé avec la date de la mort du vendeur.
    Il me semble que c’est davantage cette base de données qui fait défaut. A priori et à vue de nez, je dirais que ce nombre est relativement élevé (certainement >10). Je m’intéresse beaucoup à ce chiffre aussi et j’espère avec une idée plus précise dans les mois qui viennent

    Bon courage !
    J.

    Répondre

    1. Bonjour Jonathan,

      Merci pour ton 1er commentaire sur mon blog.

      Effectivement l’absence de cette base de données statistiques sur les ventes de viager qui me laisse conclure sur l’impossibilité d’évaluer ce nombre avec précision.

      Ces données ne seront jamais disponibles quand on sait la difficulté d’obtenir des chiffres sur les ventes en viager. Même l’étude de Jacques Figgit sur le viager a rencontré beaucoup de problèmes pour avoir des statistiques auprès des notaires.

      A bientôt,

      Fabrice

      Répondre

  3. Merci pour votre réponse.

    Peut-etre peut-on se contenter du proxy de l’espérance de vie des personnes par tranches d’age, mais cela porte des limites, notamment en lien avec une possible espérance de vie supérieure des personnes vendant leur bien en viager. En questionnant des experts, on peut definir un coefficient permettant de corriger l’outil.

    Je travaille dans un cabinet de consulting en économie de la santé et j’espère à terme pouvoir utiliser cette expertise pour approfondir cette question. Je vous en dirait plus bientôt j’espere.

    A beintôt,
    J.

    Répondre

  4. Bonjour,

    Je me suis livré à des calculs qui tiennent compte de la durée de vie, du lieu de vie, du milieu social-culturel, du coût du bien acheté, d’une tête (homme) ou de deux têtes (homme et femme), il en ressort :
    Pour 1 viager de 200.000 € sur 1 tête homme habitant la région lyonnaise :
    – 65 ans –> espérance de vie x 1,26375, soit + 4,85 années
    – 70 ans –> espérance de vie x 1,28975, soit + 4,27 années
    Pour 3 viagers de 200.000 €, cela devient :
    – 65 ans x 1,25734
    – 70 ans x 1,26895
    Pour 10 viagers de 200.000 €, cela devient :
    – 65 ans x 1,12954
    – 70 ans x 1,19999
    La baisse est de faible intérêt pour le capital investi. dans l’exemple au mieux 2,95 années.

    Cordialement,
    PG

    Répondre

    1. Bonjour,

      Pouvez-vous expliquer votre raisonnement? Je ne suis pas certain de le saisir. Merci. J.

      Répondre

  5. Bonjour,
    Et bien en matière de viager, il est clair qu’il y a les calculs mais souvent la vie se déroule différemment. En tout cas, on ne peut pas espérer qu’une personne ait une vie plus courte pour pouvoir profiter de son bien.

    Répondre

  6. Bonjour,

    Je pense qu’il faut moduler les statistiques de durée de vie de la population française car, généralement (attention je schématise à l’extrême), un propriétaire est en théorie un peu plus à l’aise financièrement et donc aura davantage les moyens de se préoccuper de sa qualité de vie.
    Alors le cas particulier de viager laisse penser que la personne qui vend en viager a besoin de compléter sa retraite (et que ce que je viens de dire est faux) mais le complément perçu grâce au viager permet justement d’améliorer cette qualité de vie …

    Enfin comme dit en conclusion, la seule certitude qui vaut lorsque le hasard intervient c’est que le risque diminue avec le nombre 🙂

    Répondre

  7. Je constate avec satisfaction que l’info circule sur la réalité de l’argument selon lequel le nombre de viager pourrait nous faire retrouver l’âge moyen de l’espérance de vie. Comme dit plus haut, la théorie des sondages répond à la question.

    La table TGH 05 prospective de la génération 1933 (80 ans) donne une médiane des survivants de la cohorte à 90 ans. A 100 ans, il en reste 7%. Ces chiffres peuvent concerner un investisseur qui aurait investit sur 78175 viager en 2013 sur les octogénaires.
    Ce qui est concevable dans la pratique, c’est que tous les bénéfices engrangés par les décès avant l’âge moyen vont pouvoir compenser les pertes pour les autres. Cela suppose de réinvestir le produit des ventes et de poursuivre à l’infini le processus vente/achat. Bref, vive la liquidité !

    La solution est simple si le viager est une modalité de paiement du « juste du prix » hors de l’aléa au dépend du vendeur ou de l’acheteur, alors le gain pour l’acheteur vient de la plus-value qui n’est pas intégrée dans le calcul du prix. Cette plus-value seul l’investisseur l’encaisse (elle n’est pas partagée avec les héritiers et cela est bien dommage car il y a ici une asymétrie en cas de décès prématuré qui est assumée par le vendeur).

    On ne fera pas éteindre l’aversion au risque de l’acheteur par beaucoup plus de risques (longévité, liquidité et valeur de marché). Ce qui se dessine à l’horizon, c’est un teneur de marché (un fonds, un institutionnel qui assure la liquidité). Les agents immobiliers ont à trouver leur place.
    Ou bien des dispositifs assurantiels plus performants sur la longévité (des survivra bonds).

    Ou encore des viagers englobant des risques autres que la mort (comme les baux à nourriture) mais dont on peut attendre des débouclages sur des durées plus courtes.

    Enfin, l’hybridation d’une vente à terme avec une assurance dépendance serait aussi une réponse innovante. Que signifie une rente fixe quand les besoins augmentent. Et si ces besoins augmentent, va-t-on retrouver la même statistique de mortalité ? Non, ce sont des risques (longévité versus dépendance) qui se compensent.
    Ce n’est pas plus incertain que la question de la durée de vie et cela peut notablement élargir le marché.

    Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *