Qu’est-ce que le barème viager Daubry ?

32 comments on "Qu’est-ce que le barème viager Daubry ?"

Le barème viager Daubry permet le calcul d’une rente viagère. Il a été établi par Maitre Jacques-A Daubry, viagériste, qui s’est basé sur l’étude de 15000 contrats viagers. Nous allons voir comment calculer la rente d’un viager occupé grâce au barème viager.

La dernière édition du barème Daubry est paru en 2012. Il constitue une référence chez les spécialistes du viager. Il est à la fois rapide, pratique et reconnu comme fiable par les experts du domaine. Cette dernière version actualisée prend en compte les dernières espérances de vie connues avec une extrapolation sur 5 ans afin de tenir compte de la progression de la longévité et aussi de la spécificité des crédirentiers.

Le barème Daubry constitue un must-have* aussi bien pour le vendeur que l’acheteur d’un viager. Pour ce dernier, il lui permet de contrôler le calcul du viager réalisé par l’agence immobilière ou par le notaire.

Exemple de calcul d’un viager occupé

Avec le barème, on peut lire que pour un couple composé d’un homme de 73 ans et d’une femme de 71 ans, l’espérance de vie est de 21,2 ans. Si on cherche à calculer la rente viagère pour une maison estimée à 200000 euros, on effectue les calculs suivants selon le type de viager :

Pour un vrai viager (rente sans bouquet) :

Nue-propriété : 200000 € x 42.9% (N-P) = 85800 €
Bouquet : 85800 € – 0 € = 85800 €
Rente annuelle : 85800 € x 6% (taux de rente) = 5148 € / an

La rente viagère sera donc de 5148 € par an.
Ainsi, si le viager dure 21,2 années alors le cumul des arrérages sera de 109137.60 € (hors indexation de la rente) pour un bien immobilier d’une valeur de départ estimée à 200000 €.

Pour un viager classique (bouquet + rente) :

Avec l’hypothèse d’un bouquet de 50000 €, on a le calcul suivant :

Nue-propriété : 200000 € x 42.9% (N-P) = 85800 €
Bouquet : 85800 € – 50000 € = 35800 €
Rente annuelle : 35800 € x 6% (taux de rente) = 2148 € / an

La rente viagère sera de 2148 € par an.
Ainsi, si le viager dure 21,2 années alors le cumul des arrérages sera de 45537.60 € (toujours hors indexation de la rente). Soit un cumul bouquet+rente de 95537.60 € pour un bien immobilier d’une valeur de départ estimée à 200000 €.

Où trouver le barème viager Daubry ?

Vous pouvez commander le barème Daubry sur baremeviager.fr au prix de 105 € (frais de port inclus).

Enfin, je remercie M. Daubry pour son soutien pour la publication de cet article.

32 commentaires on "Qu’est-ce que le barème viager Daubry ?"


  1. Tu as bien raison, c’est bien un must!
    Mais, le prix du barème Daubry est un peu cher surtout pour les seniors qui n’ont que peu de ressources.

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    1. Il me faut vous préciser que le Barème Viager Daubry s’adresse aux professionnels (viagéristes, Agents immobiliers, Notaires, etc… Il n’est donc pas destiné au seniors, lesquels, je suppose, ont besoin d’une information alors qu’il en fournit des milliers.

      Répondre

  2. Bonjour Fabrice,

    Très bonne idée de parler du barème DAUBRY, référence dans la vente en viager.
    Votre calcul est explicite mais je pense que le terme « usufruit » est impropre ici.
    En fait, on doit parler de droit d’usage et d’habitation qui est un droit personnel lié aux vendeurs mais qui leur interdit de louer le bien vendu en viager occupé, à l’opposé de l’usufruit qui est un droit réel.

    Une vente au comptant ou en viager en conservant l’usufruit est un démembrement de la propriété et, en fait, il est vendu la nue-propriété.

    Vendre en conservant l’usufruit est un frein très important à la vente effective car l’acheteur, souvent un investisseur averti ne veut pas « récupérer » à la mort du vendeur un locataire qu’il n’a pas choisi ou désiré.

    Bien à vous

    Répondre

    1. Bonjour Monsieur Charrier,

      J’ai bien réalisé un calcul d’un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (donc sans usufruit), mais il est important effectivement de le souligner.

      Merci pour votre commentaire.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

      1. Bonjour
        Je dois vendre un bien en viager avec une réserve d’usufruit. Puis-je utiliser le barème Daubry ou est ce que le barème ne tient compte que du droit d’usage et d’habitation réservé ?

        Répondre

        1. Bonjour,

          Oui, le barème donne la valeur de l’usufruit économique.

          Cordialement,

          Fabrice

          Répondre

          1. Merci bien pour votre retour,
            En comparant les deux modes de calculs, l’un avec réserve d’usufruit et l’autre avec réserve du droit d’usage et d’habitation, on s’aperçoit que le montant de la rente à payer par le débirentier est plus élevée avec la réserve d’usufruit qu’avec le droit d’usage. Or si l’on part du principe que le crédirentier peut en plus de percevoir la rente, louer le bien et en toucher les loyers, c’est « tout benef » pour le crédirentier……


          2. Pour compléter mon précédent post, pouvez-vous me préciser la différence entre un viager avec réserve d’usufruit et la vente de la nue propriété? Car dans le 1er cas il y a lieu de prendre en compte le bareme daubry pour évaluer l’usufruit et pour le 2eme le barème fiscal pour calculer la valeur de l’usufruit?


    2. Bonjour Monsieur CHARRIER

      Le barème DAUBRY semble être une référence et je compte me le procurer. A votre connaissance, y a t-il dans ce manuel, toutes les sources de calcul qui permettent de savoir comment les auteurs parviennent à établir leurs chiffres qui font référence.

      Par ailleurs on sait que depuis le 21 décembre 2012, les contrats de rentes viagères doivent utiliser seulement des tables de mortalité pour les femmes.
      Est-ce applicable aussi au viager immobilier ?
      Dans ce cas, le barème DAUBRY a t-il intégré ce changement ?

      Merci pour vos infos
      cordialement

      Répondre

  3. Les dispositions auxquelles vous vous référez ne sont nullement applicables au viager immobilier.

    Quant au Barème Viager Daubry, outre qu’il prend en compte les tables de mortalité pour les femmes quand il s’agit de femme et les tables de mortalité pour les hommes quand il s’agit d’ homme, il tient compte de ces deux critères dans les indications données pour le couples, ce qui en fait sa particularité.
    Ceci bien avant le 21 décembre 2012, puisque depuis la première parution du barème en 1995 et même encore bien avant en appliquant ce principe de distinction dans les expertises judiciaires qu’il était amené à pratiquer au cours des années 1970.

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  4. Travaillant dans le domaine du viager depuis quelques années ( île de France et Languedoc Roussillon ) j’ai toujours utilisé le barème Daubry.
    C’est un outil remarquable ayant fait ses preuves depuis plusieurs décennies. L’âge étant un paramètre essentiel, la dernière version permet d’obtenir des calculs au plus proche des réalités économiques. Les autres paramètres comme la ventilation du prix ( bouquet / rente ), l’importance de la valeur locative ainsi que du comparatif fait par rapport à un placement sur une assurance vie m’ont été d’une grande utilité afin de maîtriser ce produit financier (ouvrage Michel Artaz ).
    Enfin, le sous-jacent reste de l’immobilier, donc le prix ! Comme on dit « Un mandat bien rentré et ventilé, c’est un mandat bien vendu ».
    Merci encore à Monsieur Daubry !

    Répondre

  5. Bonjour,
    Très bien ce calcul, je suis aussi ok pour remplacer l’usufruit par droit d’usage et d’habitation.

    par contre, est ce qu’il existe le même procédé pour les viager libre ?

    Merci

    Répondre

    1. Bonjour Guy,

      Non, il n’y a pas de droit d’usage et d’habitation pour le viager libre puisque par définition, le bien est non occupé par le vendeur.

      A bientôt,
      Fabrice

      Répondre

  6. Est-ce bon par rapport aux impôts ? Cela peut nous faire basculer dans une autre tranche d’imposition ?

    Répondre

    1. Très bonne question qui soulève un problème fiscal de première importance en matière de viager et souligne l’énorme avantage d’une rente viagère en matière fiscale.
      Au cours des années 1990, J-A. Daubry, au nom de l’Association Nationale pour la Défense des Intérêts des Rentiers Viagers (ANDIRV), dont il était le Président-Fondateur est intervenu chaque année (soutenu en cela par Francis PALMERO, alors Sénateur, Maire de Menton) pour obtenir que les crédirentiers bénéficient des abattements actuellement toujours en cours qui permettent à un crédirentier âgé de plus de 70 ans de n’être imposé que sur 30 % de sa rente. Avantage considérable pour les rentes importantes, ce qui n’était pas le cas avant (Article 75 – Loi de Finances 63-156).

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  7. Bonjour
    Il semble que le barème Daubry ne soit pas bénéfique au vendeur, mais favorise l’acheteur dont le but essentiel est l’investissement. En comparaison des barèmes appliqués par certains notaires, (et il y en a encore beaucoup), on remarque que la détermination du droit d’usage et d’habitation est majorée par rapport aux calculs pratiqué par d’autres ; ce qui réduit la valeur résiduelle du bien. Les pourcentages « Daubry » sont « lourds » quand on sait qu’en pratique le DUH peut être évalué entre 30 et 40 % selon que l’âge du vendeur se situe entre 70 et 80 ans. Et puis, il y a aussi la détermination de la valeur locative du bien en fonction du secteur et des prix pratiqués en matière de loyers…Plusieurs méthodes, donc.
    Indépendamment de l’aspect fiscal alléchant pour le crédirentier; ne faut-il pas s’interroger sur le résultat global et final de l’opération sur la valeur estimée du bien.
    En effet, même si l’opération viagère est quelquefois engagée pour « désintéresser » partiellement d’éventuels héritiers, ces derniers peuvent toutefois intervenir et remettre en question la valeur résiduelle du bien dont résulteront des rentes jugées alors insuffisantes au profit du crédirentier qui n’aura pas perçu la juste rémunération…Et même si ces héritiers ne pouvaient prétendre hériter de ce bien immobilier, ils peuvent prétendre se voir distribuer des liquidités, objet de leur héritage ; mais liquidités obérées par un montage de viager sous évalué.
    J’espère que ma question intéressera..

    Merci de me répondre

    Claude SOMBRET

    Répondre

    1. Bonjour Monsieur,
      Le barème Daubry ne favorise pas plus les acquéreurs que le vendeurs, puisqu’il se vend environ 1 viager pour 3 mises en vente (mandats de vente) et qu’il faut de 6 à 12 mois pour vendre un viager occupé calculé avec ce barème et une valeur libre du bien normale (= prix de vente du bien au comptant et libre vérifié ou calculé avec PATRIM depuis le 1er Mai 2017 par exemple).

      Pour information complémentaire, il se vend au maximum 7 000 viagers/an pour 860 000 ventes classiques (ventes au comptant dans l’ancien) et qu’il y a 10 000 notaires en exercice.
      Cette dernière statistique nous permet de dire qu’il se vend au maximum 1 viager/an et par notaire… Je vous laisse à votre méditation sur ces différents chiffres. Tout le monde parle du viager et a une opinion arrêtée à son sujet, encore faut-il avoir mis les mains dans le cambouis pour connaître ce marché, la théorie est facile mais l’art (réussir à vendre au mieux des intérêts du vendeur) est très compliqué.

      Bien à vous

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  8. Bonjour, s’il y a eu 4 versions du barème depuis 1995, cela représente une version environ tous les 4 ans. Une nouvelle édition 2016 est-elle prévue?

    Qu’est-ce qui empêche accélérer ces mises à jour (ce qui dois être plus facile avec les outils informatiques actuels)?

    Une version payante en ligne à l’usage est-elle envisagée?

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  9. BIEN BEAU
    MAIS UNE SERIE DE VALEURS
    USUFRUIT ECONOMIQUE ?
    COEFICIENT DE CAPITALISATION ?
    TRANSACTIONS VIAGERES: DONT USUFRUIT ?

    PAR AILLEURS
    POURQUOI L’ESPERANCE D’UN COUPLE
    EST PLUS LONGUE QUE POUR CHACUN ?

    Répondre

    1. Bonjour,

      Pour la première partie de votre message, je n’ai pas saisi le sens de votre propos.

      Pour l’espérance de vie d’un couple de vendeurs qui est plus longue, c’est simplement une réalité statistique en France : « on vit plus vieux à deux ».

      Cordialement,

      Fabrice

      Répondre

  10. Bonjour, la prochaine version du barème inclura-t-elle la vente par un couple de même sexe, réalité qui n’est pas si rare en pratique?
    Pour rebondir sur le commentaire de Sombret, j’ai effectivement constaté que les barèmes pratiqués par le notariat (qui dispose d’un outil de calcul via son intranet) aboutissaient à des calculs très différents mais qui me semblent inversement très/trop favorables aux vendeurs/ futurs crédirentiers, rendant à mon sens quasiment rédhibitoire le viager pour un investisseur.
    Ma question est la suivante :
    N’y a-t-il pas un risque à mettre un bien en vente en viager à un prix trop bas par rapport à sa valeur vénale (par rapport à l’administration fiscale, par rapport à la notion d’aléa, devenu très faible pour le débirentier…)?
    Peut-on définir un prix « intermédiaire » entre les deux évaluations proposées (notariale / barème Daubry)?

    Merci par avance de votre retour.

    Cordialement,

    Anne-Catherine

    Répondre

    1. Bonjour Anne-Catherine,

      1°) La prochaine édition du barème viager daubry est prévue(en principe) pour 2017. Il n’est pas possible d’inclure la vente en viager pour des couples de même sexe, cela alourdirait trop le barème. Néanmoins, je fournirai quelques explications pour établir un calcul équitable. J’ai professionnellement pratiqué à plusieurs reprises des ventes en viager occupé tant pour des couples hommes (non mariés, non pacsés mais propriétaires en tontine, et des couples femmes).

      2°) Le Barème Daubry est basé sur des calculs financiers incluant des intérêts, comme s’il devait s’agir d’un placement à moyen ou long terme. Il ne s’impose à personne, pas davantage que celui utilisé par les Notaires ou d’autres pouvant exister. Il peut donc être pris des conditions intermédiaires entre différents barèmes. Je rappelle en effet que l’article 1976 du code civil précise que : « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer ».
      L’essentiel étant, pour l’Administration fiscale, que le prix qui ressort des conditions viagères (Bouquet et rente) ne soit pas trop éloigné de la réalité. A ce sujet, je vous précise que plusieurs Administrations fiscales, ainsi que la Cour d’Appel de Paris (1ère chambre) a récemment utilisé dans une procédure le Barème Viager Daubry, au mème titre que plus de 4000 études notariales.
      Meilleurs sentiments.
      Maître Jacques-A. DAUBRY

      Répondre

      1. Bonjour M. Daubry,

        Merci pour votre réponse très détaillée sur le barème que vous publiez.

        Pour la Cour d’appel de Paris s’agit-il de ce jugement ?

        Cordialement,
        Fabrice

        Répondre

  11. Bonjour Fabrice,

    Il s’agit bien du Jugement que vous citez de la Cour d’Appel de Paris : Pole 4 – Chambre 1 – du

    15 Mai 2014 – N° de RG 13/0237 qui précise en substance : »… par application du Barème

    Viager Daubry, usuellement utilisé en la matière ».

    Bien à vous, cordialement.

    Jacques-A. DAUBRY

    Répondre

  12. Bonjour

    Ne pensez vous pas que les intérêts utilisés dans les calculs aboutissant au taux de rente font doublon avec l’indexation de la rente et pénalisent l’acquéreur ?
    A quoi sert le taux de capitalisation ? comment l’utiliser ?
    Ne pouvez vous pas utiliser une autre couleur que le bleu violet dans la colonne « âge » car on lit difficilement l’âge. Merci

    Répondre

  13. Bonjour,
    J’aimerais comprendre comment est calculé le taux de rente, et pourquoi on ne divise pas tout simplement la valeur de la nue-propriété hors bouquet, par l’espérance de vie.
    La différence est très importante, donc elle doit pouvoir se justifier, mais par quoi ?
    Merci pour vos éclaircissements.

    Répondre

  14. Bonjour,

    Espère mettre en vente ma résidence principale en 2017.
    J’entame ma réflexion .
    Il faudra attendre la publication du nouveau barème DAUBRY en 2017 pour se faire une idée ?

    Salutations

    JLF

    Répondre

  15. Bonjour,

    suite à un achat en viager, l’agence pour fixer la valeur fiscale du bien, à utilisé le barème Daubry et déterminé que l’abattement lié au droit d’usage et d’habitation, pour un couple de 82 ans est de 38,9%.
    Or l’administration fiscale conteste ce calcul et estime, que d’après l’article 669 I du CGI, associe le droit d’usage à une réserve d’usufruit et que pour cet usufruit, l’abattement n’est que de 20% de la valeur vénale (pour une personne âgée de 82 à 91 ans).
    Qui a raison ?
    Merci par avance pour votre retour
    Bien cordialement

    Répondre

  16. Comment le barème prendra-t-il en compte l’éventuelle remontée des taux longs.
    Merci de votre réponse.

    Répondre

  17. Bonjour Monsieur Daubry,
    Merci pour ces éléments et pour le barème que vous avez établi. Il fait référence.
    Je rejoins toutefois les commentaires de Grégoire et d’Antoine sur le calcul du taux de rente. Quel est-il ? Au final, le montant payé par l’acheteur est bien plus élevé que la valeur annoncée de la Nue Propriété (dans l’exemple précisé sur le site, le montant payé serait de 109 137€, pour une valeur de N-P de 85 800, soit près de 30% de plus). Serait-ce dû à l’intégration d’un « taux d’actualisation » de près de 2,5% ?
    Si tel est le cas, peut-on attendre une évolution de ce taux en 2017 (si un nouveau barème est publié) pour tenir compte de la baisse constatée des coûts de crédit ?
    Merci d’avance. Très cordialement.
    Olivier

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  18. Il est bien gentil le Daubry mais la négociation se fait entre le crédirentier et de débirentier le premier devant avoir le libre choix de savoir s’il veut un bouquet ou pas et de négocier le prix en fonction de ce qu’il désire obtenir du débirentier. Ce doit être une négociation ouverte et de libre choix entre les parties. Ce que Daubry préconise doit être pris comme un conseil, une recommandation et non pas comme une loi .

    Répondre

  19. Bonjour,
    Existe t’il un simulateur de viager (rente) sur internet qui me permettent de faire varier les données ci-dessous (montant du bouquet, valeur locative, valeur vénale….) ?
    Voici les données de base :
    Valeur du bien : 400.000 €
    Valeur locative : 1.400 €
    Bouquet : 120.000 €
    Age : Dame 82 ans, Monsieur 83 ans.
    Merci,

    Répondre

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