Augmentez
votre patrimoine immobilier
sans les galères
de l'investissement locatif
La stratégie méconnue pour investir dans l'immobilier sans votre banquier
J'ai une question rapide à vous poser :
Voulez-vous savoir comment investir dans l'immobilier
sans payer plus d'impôts sur le revenu,
sans gérer de locataire et
sans convaincre un banquier ?
Sur cette page, je vous révèle la façon la plus facile de devenir propriétaire d'un grand appartement ou d'une belle villa.
Intrigué ?
Lisez vite ce qui suit, j’ai une bonne nouvelle pour vous !
Mais avant cela, parlons du "Mirage de l'investissement locatif".
Aujourd'hui, sur Internet, tous les super-héros "experts-investisseurs" vous vendent :
- l'autofinancement
- le super crédit à 110 %
- une hyper-rentabilité à 2 chiffres
- le méga cash-flow positif
- le zéro apport
- l'indépendance financière
- une vie de rentier sous les cocotiers
Cela semble si facile et accessible à tout le monde.
On se sent même idiot de ne pas l'avoir déjà fait.
Mais ce n'est pas si simple...
Les 4 NO-GO
Voici une liste non-exhaustive des galères de l'investisseur locatif :
1 - Le temps fou pour gérer le locataire
- le suivi des entrées/sorties des locataires
- la sélection du BON locataire et du garant IDÉAL
- le rafraîchissement du bien tous les 5 à 10 ans
- les vacances locatives inattendues
- les états des lieux à gérer
- les appels du locataire pour une urgence
2- Le parcours du combattant pour le financement
- trouver le bon courtier
- choisir le bon montage financier
- réussir à convaincre une banque
- obtenir un taux d'emprunt acceptable
- optimisier la durée de l'emprunt
- négocier des frais de dossier
- trouver les bonnes assurances
- démontrer vos talents d’investisseur sur Excel avec les rendements locatifs selon vos hypothèses de vacances locatives
- défendre votre projet d’investissement locatif
- domicilier à contre cœur vos revenus dans cette nouvelle banque
3- Le casse-tête fiscal
- limiter l’impact sur votre taux marginal d'imposition (TMI)
- payer plus d'impôts sur le revenu à cause des loyers perçus
- payer 17.2 % de CSG sur vos gains
- déduire une part de cette CSG avec le barème progressif pour vos revenus du patrimoine sauf avec l'option du Prélèvement forfaitaire unique (flat tax)
- faire ou pas de la location meublée avec le statut LMNP
- choisir entre le régime forfaitaire de 30 % ou déduire vos charges au réel
- justifier toutes vos déductions fiscales
4 - La chasse au business immobilier
- la chasse des municipalités contre la location saisonnière
- l'encadrement des loyers
- l'interdiction de la location de logements énergivores
- les expulsions quasi-impossibles des mauvais payeurs
- le recours aux processus de surendettement
- l'interdition de la location courte durée dans les copropriétés
La quête de l'investissement immobilier IDÉAL
L'investissement immobilier parfait serait :
- d'ajouter un nouveau bien à votre patrimoine immobilier
- d'avoir un locataire en place qui adore et prend soin de votre logement
- de gérer aucune entrée/sortie
- de ne pas augmenter vos impôts sur le revenu
- de ne pas dépendre du bon vouloir d'un banquier
- d'être libre sur la localisation géographique du bien
Dites-moi si je me trompe ?
En réalité, vous n'avez pas besoin de gagner plus d'argent tout de suite.
Ce que vous cherchez réellement, c'est d'assurer le maintien de votre niveau de vie lors de votre retraite.
Vous souhaitez augmenter votre patrimoine immobilier pour amortir la chute annoncée de 40 % de vos revenus du jour au lendemain.
Et pourtant, en faisant de l'investissement locatif, vous allez surtout augmenter vos impôts sur le revenu.
L'idéal pour sa retraite serait d'augmenter son patrimoine immobilier sans impact fiscal.
Le viager, une autre voie pour investir dans l'immobilier
Le mot "viager" ne doit pas vous faire peur.
Voici pourquoi :
Le viager, c'est une personne âgée, qui vous offre la possibilité d'acquérir directement son logement.Voyons, tout de suite, 4 raisons de considérer le viager comme l'investissement locatif parfait :
RAISON 1 : Aucun banquier à convaincre
Grâce au viager, vous n'avez pas à trouver un financement bancaire.
C'est le vendeur qui vous fait crédit.
Il ne vous demande pas de payer immédiatement la totalité de la valeur de son bien.
Vous devenez propriétaire de son logement contre seulement un apport le jour de la vente et une rente mensuelle toute sa vie durant.
Il vous suffit de trouver un bien immobilier vendu en viager en adéquation avec vos capacités financières.
RAISON 2 : Aucun locataire à trouver
Comme on vient de le voir, vous devenez propriétaire et le vendeur en viager devient "locataire" de votre bien.
Pour vous, c'est le locataire idéal : il ne fera aucune dégradation et prendra soin de son chez-soi.
Fini le stress de rechercher un locataire fiable.
Finis les entrées/sorties régulières.
Finis les états des lieux et la galère des retenues sur la caution.
Finis les vacances locatives.
Enfin, à vous, la tranquillité d'esprit.
RAISON 3 : Aucun risque d'impayés grâce à des loyers encaissés dès l'achat
Là, vous vous dites sûrement qu'un vrai locataire paie un loyer normalement, non ?
Pour le viager, il n’y a pas de réel loyer payé par le vendeur pour l’acheteur.
Il s'agit plutôt d'une décote sur le prix de vente du bien immobilier.
Cela prend la forme d’un abattement calculé selon l’espérance de vie du vendeur.
Cette durée représente la durée théorique du viager, soit la durée probable de la pseudo-location.
Cet abattement est appliqué dès l’acquisition du bien.
Selon l’âge du vendeur, cela peut représenter jusqu’à 50 % de la valeur du bien.
Prenons l'exemple d'une vraie annonce en viager :
Pour la durée d'investissement estimée à 14 ans, c'est l'équivalent d'un loyer de 283 € NET par mois. Ce loyer virtuel est net d'impôt, car vous ne recevez pas d'argent (c'est un abattement) donc zéro fiscalisation !
Ainsi, vous achèteriez ce bien de 100.000 €, avec un apport de 25.500 € (bouquet) et en versant une rente de 224 € par mois.
Vous remarquerez que l'effort d'épargne mensuel de 224 € est inférieur à votre loyer virtuel (283 €). C'est une sorte de cash-flow positif
Finalement, au terme probable de l'opération, vous possédez un bien immobilier d'une valeur de 100.000 €, en ayant investi la somme cumulée de 52.400 € et vous récupérez une plus-value latente de 47.600 €.
RAISON 4 : Aucun effort pour gagner plus à votre retraite
Comme on vient de le voir dans l'exemple, vous disposerez à terme d'un patrimoine immobilier de 100.000 €.
Pour renforcer votre retraite, vous pourriez le mettre en location, mais franchement, ce n'est pas le genre de choses que vous souhaitez gérer à ce moment-là.
Vous pourriez revendre votre bien pour récupérer le cash, mais vous devrez le consommer avec modération durant toute votre retraite.
À mon sens, il serait judicieux de revendre ce bien en viager libre. Cette forme de viager vous permettra de toucher une rente à vie.
Vous aurez ainsi mis en place un cercle vertueux grâce au viager : capitalisation soutenable dans un bien immobilier puis revenus garantis à vie.
Tout cela peut vous sembler complexe, mais...
Rassurez-vous, j’étais comme vous
En 2011, quand j'ai commencé à m'intéresser au potentiel de l'investissement viager, je ne trouvais rien sur Internet (hormis des articles contradictoires). Certains livres publiés se focalisaient trop, sur le vendeur, car ils étaient écrits par des professionnels de la vente en viager. D'autres livres étaient vraiment trop juridiques ce qui ne faisait que de m’embrouiller encore plus la tête.
Pour sortir du brouillard, j'ai décidé d'ouvrir un blog pour partager mon apprentissage d'investisseur en viager. Je perfectionnais mes connaissances, en écrivant des articles de fond, qui attiraient de nombreux particuliers voulant investir en viager.
Cette aventure de blogueur m’a pris beaucoup de temps, mais j'ai appris énormément.
J’avais accès, comme personne, à des centaines de personnes, qui me partageaient leurs parcours d'acquisition en viager.
Toutes ces expériences vécues sont une véritable mine d'or.
Mais ce n'est pas tout.
J'ai été encore plus loin en accompagnant, en direct, 15 investisseurs, sur le terrain, de la recherche du bien à la signature chez le notaire.
Encore une fois, quel apprentissage extraordinaire.
La bonne formule du succès
À force d'expérience, j’ai compris que :
La bonne façon d'investir en viager est de sélectionner un appartement ou une maison, rentable, que l’on finance facilement, avec enthousiaste et sans stress, sur le bon horizon de placement.
Imaginez un instant, c'est le grand jour.
Vous tournez la clé dans la serrure de la porte d'entrée et vous faites quelques pas dans le hall...
Intérieurement, vous ressentez une profonde sensation de satisfaction.
Vous êtes heureux d'avoir accompli cet investissement.
Désormais, vous vous sentez pleinement propriétaire.
Vous êtes libre de profiter de ce bien immobilier comme bon vous semble.
Soudainement, vous avez une pensée pour la vie que vous avez contribué à améliorer grâce à votre investissement. Et, même si ce n'était pas votre première motivation, vous êtes fier de vous.
Pour acheter l’appartement ou la maison idéale, vous devez maîtriser tous les aspects de cette vente : de la recherche d'un bien rentable jusqu'à la signature chez le notaire.
Alors, pour investir sereinement dans un bien rentable, voici :
LE GUIDE 2025
ACHETER EN VIAGER AVEC SUCCES
Voici exactement ce que vous allez découvrir :
- Pourquoi vous devez faire partie des 1 % de Français qui ont compris le potentiel de l’investissement viager dans leur stratégie patrimoniale (page 5)
- Maitrisez le cadre légal d’un contrat de vente en viager (page 13)
- La condition à ajouter au contrat pour éviter que votre vendeur active, trop vite, la clause résolutoire (page 18)
- Actionnez l’effet de levier de la vente en viager occupé comme pour un investissement locatif sans augmenter votre imposition (page 21)
- Décelez les limites de l’argument statistique mise en avant par les professionnels (page 23)
- Comment tirer parti de la niche du viager pour négocier davantage (page 23)
- Découvrez les avantages du viager libre, mais aussi le piège à éviter qui peut se présenter parfois (page 24) et l’erreur locative qui ferait annuler le viager (page 17)
- Je vous recommande de cibler ce type de vente particulière pour maîtriser au maximum le coût de votre investissement (page 26)
- Je vous dévoile comment acheter un viager avec un emprunt sans que votre banquier ne rejette votre demande de prêt. En plus, cette technique peu connue vous préservera d'une longévité excessive du viager (page 29)
- Évitez de passer pour un débutant en maîtrisant le jargon propre au viager (page 31-32)
- Les 2 techniques utilisées par les professionnels pour calculer le DUH pour connaître combien vous gagnez immédiatement avec le viager (page 34)
- Le mécanisme à utiliser pour transformer un capital en rente pour être sûr qu'elle soit bien calculée (page 35)
- Apprenez à calculer la rente d'un viager libre avec cette technique empruntée aux banques (page 36)
- Apprenez à vérifier le calcul de la revalorisation annuelle de la rente sans vous tromper (page 36-37)
- La technique, totalement légale, pour gagner plusieurs centaines d’euros grâce aux frais d’agence (page 39)
- L’astuce complémentaire pour économiser encore davantage sur les frais de notaire (page 42)
- La clause à ajouter pour décourager le vendeur de régler en retard ces provisions sur charges (page 43)
- La précaution contractuelle qui vous permettra de faire réaliser les gros travaux qui s'imposeraient sans indemniser l'occupant du bien (page 44)
- Les précautions nécessaires pour vous assurer que la valeur de votre bien est bien protégée (page 44)
- Le récent hack à négocier pour augmenter la rentabilité de votre investissement (page 45)
- Comment gérer la fiscalité de votre investissement : taxes, impôts, IFI, plus-value future... (page 45-48)
- La façon légale pour s'assurer que le bien soit libéré dans les délais (page 50)
- Mes recommandations si vous souhaitez investir en Belgique (page 52-54)
- Les éléments à bien prendre en compte avant de vous lancer dans l'investissement viager, notamment en couple (page 56-59)
- 5 façons de réduire le risque de longévité du viager (page 61-62)
- 5 actions à mettre en place pour protéger durablement votre famille (page 63-65)
- Comment financer votre investissement en viager (page 67-73) ainsi que la nouvelle tendance du marché à connaître (page 71)
- Peaufinez l'objectif de votre investissement (page 74-76) et connaissez cette jurisprudence si vous souhaitez louer un viager libre (page 75)
- La précaution d'usage qui vous évitera de manger des pâtes tous les jours (page 77)
- Les infos indispensables à savoir si vous achetez un appartement en viager dans une copropriété (page 78)
- Le point précis de vigilance à contrôler lors de la visite d'une maison (page 79)
- La fausse bonne idée de cibler un vendeur très âgé (page 80) et la règle d'or à suivre (page 81)
- Où trouver les meilleures annonces en viager et celles qu'il faut éviter à tout prix (page 81-82)
- Tous les critères pour analyser une annonce en viager (page 83-86)
- Les bonnes questions à poser à l'agent avant la visite du bien (page 87-89)
- Comment envisager le calcul du rendement de l'investissement viager (page 90-91)
- Les documents précis que vous devez analyser avant de faire une proposition d'achat (page 92-94)
- Les précautions utiles lors d'un achat de viager en famille ou d'un contrat viager (page 95)
- Les conseils et les axes de négociation du viager (96-98)
- Savoir quelle offre d'achat est préférable (page 99-100)
- Comment faire pour acheter votre viager avec une SCI (page 101)
- Maitrisez les clauses spécifiques du contrat viager (page 102-106)
- La gestion du viager jusqu'à sa totale jouissance (page 107-110)
- Les articles de loi du Code Civil sur le viager (page 111-113)
- Les taux légaux de majoration des rentes viagères (page 114)
- L’horizon de placement à prévoir selon les dernières statistiques connues (page 115-116)
- Les meilleurs sites d'annonces pour trouver tous les types de viager (page 117-119)
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alors vous savez qu'il n'existe que 2 choix possibles :
- Le premier choix : c’est de vous dire que vous allez y arriver sans investir 1 euro. Que vous allez continuer de lire les articles gratuits sur le web, et que vous allez essayer d’acheter un viager, tout seul, sans conseils. Tout ça, vous prendra beaucoup de temps, sans aucune garantie de résultats et en prenant tous les risques.
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Avis clients
Je vous remercie sincèrement pour votre ouvrage. Je m'intéresse au viager depuis quelque temps, mais jusqu'à présent, je restais sur ma faim malgré mes lectures (blogs, livres, etc.). J’ai parcouru votre livre ce week-end, et j’y ai enfin trouvé des réponses claires et concrètes : exactement ce que je cherchais. Encore merci pour le travail et le temps que vous avez consacrés à la rédaction de ce livre.Igor M.
Le guide regroupe en un seul endroit les informations pour celui qui est dans un processus d'achat comme moi. Le ton et les termes utilisés accompagnent bien le lecteur avec des explications et conseils novateurs, qui ne sont pas fournis ailleurs (questions de l'investisseur sérieux par exemple, mais il y en a d'autres).Romaric B.
Après lecture attentive, ce guide est très intéressant et permet une meilleure approche de ce type d'achat. J'espère bientôt mettre en pratique ces précieux conseils. Merci encore.Eric
Guide très clair et très détaillé permettant à un profane de découvrir ce type d'achat, ses avantages et ses inconvénients, à partir d'un avis impartial. Merci pour toutes ces informations.Esther
J'ai eu des informations plus précises notamment sur l'aspect juridique.Marie
Une meilleure connaissance du sujet et de ses tenants et aboutissants.Sandrine T.
Le viager m’intéresse et il n'est pas évident de trouver des réponses dans la masse d'informations (souvent contradictoires) disponibles sur internet. A ce titre votre travail est tout à fait remarquable.Julien G.
Votre guide m'a bien aidé en décrivant l'approche Investissement par ses côtés pragmatiques...et non exclusivement juridiques...Jérôme
C'est un guide détaillé mais pas seulement technique. Il aborde également des aspects humains, financiers et stratégiques. Il dépoussière notre esprit des préjugés sur le viager. Il est une excellente synthèse. Et bien qu'ayant déjà un viager, j'ai encore découvert d'autres particularités.Christophe M.
Grace à ce guide, j'ai pu mieux cerner ce qu'était vraiment l'investissement viager.Charles
Etant professionnel de l'immobilier, j'ai trouvé votre livre très bien fait et clair.Thierry S.
Cela m'a permis de mieux cerner le viager et de comprendre toutes les subtilités liées à ce type de transaction. Les informations sont simples et précises.Farid
Votre guide m'a donné toutes les informations nécessaires et de manière claire sur quasi toutes les questions que je me posais.Heyest
Le guide m'apporte des connaissances inconnues et m'aide à avoir une approche plus complète et plus sérieuse du viager.Guy
La procédure est bien détaillée ! Les explications de ce guide m'ont convaincu.Paul
- votre Guide PDF Acheter en viager avec succès
- Le viager immobilier
- Les spécificités du contrat viager
- Les avantages du viager
- Les types de viager
- Le vocabulaire du viager
- Les calculs du viager
- Les frais de vente
- La répartition des charges
- La fiscalité du viager
- Les engagements des parties
- Valider son choix pour le viager
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- Financer son achat viager
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- Espérances de vie Insee à jour
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Bien à vous,
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